THÔNG TƯ Hướng dẫn thi hành các quy định về tiền thuê đất, mặt nước và mặt biển đối với các dự án đầu tư nước ngoài
Căn cứ Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được Quốc hội thông qua ngày 29-12-1987, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được Quốc hội thông qua ngày 30-6-1990 và ngày 23-12-1992
Căn cứ Nghị định của Chính phủ số 18/CP ngày 16-4-1993 quy định chi tiết việc thi hành Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam;
Căn cứ vào Quyết định số 210a/TC-VP ngày 1-4-1990 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành bản quy định về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển như sau: I. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ TIỀN THUÊ ĐẤT, MẶT NƯỚC, MẶT BIỂN 1. Tiền thuê đất tại các thành phố, thị xã, thị trấn, khu du lịch, khu công nghiệp tập trung và các điểm đầu mối giao thông, đất đang canh tác nông nghiệp, khu dân cư nông thôn và đất chuyên dùng được Chính phủ và UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy hoạch thay đổi mục đích sử dụng để dùng vào các mục tiêu sản xuất công nghiệp, dịch vụ, du lịch (dưới đây gọi tắt là đô thị) với mức tiền thuê đất theo Quyết định số 210a TC/VP ngày 1-4-1990 của Bộ Tài chính từ 0,5 đến 18 USSD/m 2 /năm. Nay Bộ Tài chính hướng dẫn khung mức tiền thuê cho từng nhóm đô thị như sau: Đô thị nhóm 1: 2,25 USD - 18 USD/m 2 /năm Đô thị nhóm 2: 2,00 USD - 16 USD/m 2 /năm Đô thị nhóm 3: 1,50 USD - 12 USD/m 2 /năm Đô thị nhóm 4: 1,00 USD - 8 USD/m 2 /năm Đô thị nhóm 5: 0,50 USD - 4 USD/m 2 /năm (Danh mục các đô thị theo phụ lục số 1 đính kèm) Mức tiền thuê đất cụ thể xác định cho từng dự án trên cơ sở mức tối thiểu trong khung nêu trên kết hợp với các hệ số địa điểm, kết cấu hạ tầng và mục tiêu hoạt động chủ yếu của dự án. Cụ thể là: mức tiền thuê đất bằng (=) tiền thuê đất tối thiểu của đô thị nhân (x) hệ số địa điểm, nhân (x) hệ số kết cấu hạ tầng và nhân (x) hệ số hành nghề. Các hệ số được quy định như sau: Hệ số địa điểm: + Trung tâm đô thị, mặt tiền các đường phố, tại các vị trí trung tâm văn hoá, du lịch và giải trí: 2,0 + Trung tâm đô thị, không phải mặt tiền các đường phố: 1,7 + Cận trung tâm đô thị, mặt tiền các đường phố: 1,5 + Cận trung tâm đô thị, không phải là mặt tiền các đường phố: 1,2 + Các địa điểm khác: 1,0 Riêng các thị trấn của các huyện nêu tại điểm 45 của nhóm 5 thuộc Phụ lục số 1 đính kèm, hệ số địa điểm là1. Hệ số kết cấu hạ tầng: Kết cấu hạ tầng áp dụng hệ số 2 là địa điểm có đủ các điều kiện sau đây: Các điều kiện giao thông thuận lợi, không phải đầu tư thêm đến gần hàng rào. Mặt bằng không cần san lập. Các công trình cấp điện đã có ở cạnh hoặc gần hàng rào nhà máy có thể đáp ứng nhu cầu dự án. Các công trình cấp thoát nước có thể đáp ứng nhu cầu của dự án đã có ở cạnh hàng rào nhà máy. Kết cấu hạ tầng áp dụng hệ số 1,7 là địa điểm thiếu 1 trong các điều kiện trên. Kết cấu hạ tầng áp dụng hệ số 1,5 là địa điểm thiếu 2 trong các điều kiện trên. Kết cấu hạ tầng áp dụng hệ số 1,2 là địa điểm thiếu 3 trong các điều kiện trên. Kết cấu hạ tầng áp dụng hệ số 1,0 là địa điểm thiếu 4 điều kiện trên. Hệ số ngành nghề xác định trên cơ sở mục tiêu hoạt động chính của dự án, cụ thể như sau: Xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng gồm: cầu đường, sân bay, bến cảng, nhà máy điện, cấp điện và phân phối điện, cấp và thoát nước, xây dựng cơ sở hạ tầng khu chế xuất, khu công nghiệp tập trung: hệ số 1,0. Công nghiệp nặng bao gồm: khai thác mỏ, luyện kim, chế tạo máy, đóng tàu, lắp ráp ô tô, vật liệu xây dựng, vật liệu điện, cơ khí, hoá chất cơ bản, phân bón, thuốc trừ sâu, đất dùng làm nhà xưởng của các dự án nông, lâm ngư nghiệp: hệ số 1,2. Điện gia dụng, điện tử tiêu dùng, công nghiệp nhẹ, công nghiệp thực phẩm và thủ công nghiệp: hệ số 1,5. Các ngành khác: hệ số 2,0. Đất đang canh tác nông nghiệp, đất hoang hoá, đất đồi núi và đất ven sông chiếm diện tích chủ yếu của dự án trong nội thành phố, nội thị xã nào được hưởng mức tiền tối thiểu quy định trong khung tiền thuê đất đô thị áp dụng cho thành phố, thị xã đó. Đất đang canh tác nông nghiệp, khu dân cư nông thôn và đất chuyên dùng cho các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực công nghiệp, du lịch, dịch vụ được coi là đất đô thị theo quy định tại mục 1 điểm 1 này (trừ diện tích sân gôn, diện tích xây dựng các khu chế xuất và khu công nghiệp tập trung theo quy hoạch của Nhà nước) áp dụng thống nhất khung mức tiền thuế đất của các đô thị nhóm 5 tại phụ lục số 1 đính kèm Thông tư này. 2. Tiền thuê đất tại các vùng không phải đô thị được quy định cụ thể như sau: Các dự án đầu tư đặt tại các địa phương thuộc Phụ lục số 2 đính kèm Thông tư này: Vùng núi đá, đồi trọc, vùng đất hoang hoá: 50 USD - 200 USD/m 2 /năm. Vùng đất khác: 200 USD - 700 USD/ha/năm. Cá biệt có thể áp dụng mức cao nhất 1.000 USD/ha/năm quy định tại Quyết định số 210a TC/VP ngày 1-4-1990 của Bộ Tài chính. Các dự án đặt tại các địa phương thuộc Phụ lục số 3 đính kèm Thông tư này: Vùng núi đá, đồi trọc, các vùng đất hoang hoá: 50 USD - 100 USD/ha/năm Vùng đất khác: 200 USD - 500 USD/ha/năm. Mức tiền thuê đất cụ thể cho từng dự án được xác định trên cơ sở xem xét điều kiện tự nhiên của khu đất, điều kiện về kết cấu hạ tầng và mục tiêu hoạt động tương tự như nguyên tắc xây dựng các hệ số hạ tầng, hệ số ngành nghề nêu tại mục I điểm 1 của Thông tư này. Các dự án sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích nông lâm nghiệp như cây lương thực, cây ăn quả, cây công nghiệp dài ngày, trồng rừng, tiền thuê đất được tính ở mức tối thiểu trong khung tiền thuê đất nêu tại mục I điểm 2 này (không áp dụng các hệ số). Trong thời gian chưa cho sản phẩm không phải trả tiền thuê đất. Các dự án không thuộc hình thức hợp đồng xây dựng kinh doanh chuyển giao có sử dụng đất để xây dựng các công trình cầu đường, sân bay, bến cảng, nhà máy điện thì trong thời gian xây dựng không phải trả tiền thuê đất. Chỉ trả tiền thuê đất từ khi bắt đầu sản xuất, kinh doanh. Các dự án sử dụng mặt đất vào các mục đích khác, trong thời gian khảo sát xây dựng chỉ phải trả 50% mức tiền thuê đất quy định. Các dự án tìm kiếm khoáng sản trong thời gian tìm kiếm thăm dò khoáng sản và phát triển mỏ cho đến thời điểm khai thác công nghiệp chỉ phải trả 15% mức tiền thuê đất quy định. 3. Tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển đối với hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao theo
Điều 19b Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ngày 23-12-1992 sẽ có quy định riêng.
4. Việc sử dụng mặt nước ở đô thị để xây dựng các công trình kiến trúc trên đó thì áp dụng mức tiền thuê mặt đất như đối với đất đô thị quy định tại mục I, điểm 1 của Thông tư này.
5. Đối với đất xây nhà nhiều tầng thuộc nhiều đối tượng sử dụng thì xác định diện tích mặt đất từng đối tượng sử dụng phải chịu tiền thuê đất theo công thức sau:
Diện tích mặt Diện tích sàn nhà x Tổng diện tích
đất phải chịu =
tiền thuê đất Hệ số tầng sử dụng x diện tích xây dựng
Hệ số tầng được xác định như sau:
Nhà hoặc công trình kiến trúc.
Hệ số ở các tầng
Tầng
1
2
3
4
5
6
1 tầng
1
2 Tầng
0,7
0,3
3 tầng
0,7
0,2
0,1
4 tầng
0,7
0,15
0,1
0,05
5 tầng
0,7
0,15
0,07
0,05
0,03
6 tầng
0,7
0,15
0,05
0,05
0,03
0,02
Từ tầng 7 trở lên áp dụng theo nguyên tắc hai tầng kế tiếp có hệ số bằng nhau và tổng hệ số của hai tầng này cộng lại bằng hệ số của tầng thấp hơn. Cụ thể là nhà có 7 tầng thì hệ số của tầng 6 và 7 là 0,01; nhà có 8 tầng thì hệ số của tầng 7 và tầng 8 là 0,005.
Thí dụ: một xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê 40m 2 sàn sử dụng ở tầng 2. Tổng diện tích chiếm đất của ngôi nhà là 100m 2 , diện tích xây dựng là 80m 2 , ngôi nhà cao 4 tầng, diện tích mà xí nghiệp này phải nộp tiền thuê đất là:
40m 2 x 100/80 x 0,15 = 7,5m 2
Nếu chủ sở hữu nhà một hoặc nhiều tầng đã nộp tiền thuê đất theo quy định tại Thông tư này thì các đối tượng thuê sử dụng không phải nộp tiền thuê đất.
6. Trường hợp các tổ chức, cá nhân nước ngoài hợp tác với các tổ chức kinh tế Việt Nam xây nhà để bán thì thời gian tính tiền thuê đất được quy định theo thời gian khấu hao công trình xây dựng đó theo quy định của Bộ Tài chính.
7. Các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các bên nước ngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh có thuê nhà xưởng, văn phòng hoặc mặt bằng của các tổ chức và cá nhân Việt Nam để sử dụng thì diện tích đất của nhà xưởng, văn phòng và mặt bằng đi thuê đó là đối tượng phải chịu tiền thuê đất theo quy định của Thông tư này. Trường hợp thuê trọn gói tức là phải trả cả tiền thuê nhà hoặc mặt bằng và tiền thuê đất thì tổ chức, cá nhân Việt Nam cho thuê có trách nhiệm thu tiền đất mà người đi thuê phải nộp để nộp vào ngân sách Nhà nước thay cho họ. Trường hợp không thuê trọn gói (chỉ trả tiền thuê nhà hoặc mặt bằng) các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và bên nước ngoài tham gia hợp doanh phải nộp trực tiếp tiền thuê đất vào ngân sách Nhà nước theo mức quy định tại giấy phép đầu tư.
8. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xác định và chịu trách nhiệm về các hệ số địa điểm và kết cấu hạ tầng, đồng thời áp dụng hệ số ngành nghề để có ý kiến đề nghị mức tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển đối với từng dự án đầu tư nước ngoài tại địa phương mình. Bộ Tài chính sau khi tham khảo ý kiến của Uỷ ban nhân dân địa phương, có ý kiến bằng văn bản gửi Uỷ ban Nhà nước về hợp tác và đầu tư quyết định mức tiền thuê đất cụ thể tại giấy phép đầu tư.
9. Năm năm một lần, Bộ Tài chính sẽ công bố mức tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển đã được điều chỉnh. Mức điều chỉnh tăng không vượt quá 15% so với mức tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển của lần công bố trước đó.
Mức tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển đã được điều chỉnh năm năm một lần không áp dụng cho các trường hợp trả một lần ngay từ đầu cho suốt thời gian hoạt động của dự án. Trong trường hợp này mức tiền thuê đất được giảm 15% so với mức tiền thuê quy định tại thời điểm cấp giấy phép đối với các dự án có thời gian hoạt động trên 15 năm và giảm 10% đối với các dự án có thời gian hoạt động từ 5 năm đến 15 năm.
II. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ VIỆC CÁC BÊN VIỆT NAM THAM GIA LIÊN DOANH GÓP VỐN PHÁP ĐỊNH BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, MẶT NƯỚC, MẶT BIỂN
1. Tất cả các bên Việt Nam tham gia liên doanh muốn góp vốn pháp định xí nghiệp liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển phải xin phép cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Tổng cục quản lý ruộng đất và có công văn kèm theo ý kiến đề nghị của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương gửi Uỷ ban Nhà nước về hợp tác và đầu tư và Bộ Tài chính để xin ý kiến về mức tiền thuê đất làm căn cứ thoả thuận với bên nước ngoài để tính giá trị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển.
2. Tất cả các bên Việt Nam đang sử dụng đất, mặt nước, mặt biển hợp pháp nay đem vào liên doanh với nước ngoài cũng phải thực hiện thủ tục quy định tại mục II điểm 1 nêu trên.
3. Giá trị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển mà bên Việt Nam góp vốn pháp định của Xí nghiệp liên doanh được xác định trên cơ sở: mức tiền thuê quy định cho dự án phù hợp với Thông tư này tại thời điểm góp vốn và diện tích ghi trong quyết định giao đất; thời hạn tính để góp vốn. Mức tiền thuê này ổn định trong suốt thời gian tính để góp vốn. Trong trường hợp này xí nghiệp liên doanh không phải nộp tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển.
4. Các bên Việt Nam góp vốn pháp định xí nghiệp liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển có nghĩa vụ phải nhận nợ và hoàn vốn ngân sách Nhà nước theo quy định của Bộ Tài chính.
III. ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
1. Thông tư này thay thế Thông tư 51 TC/TCT ngày 1-10-1992 của Bộ Tài chính và có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai (sửa đổi) và Bộ Tài chính ban hành Thông tư thay thế Thông tư này.
2. Việc nộp tiền thuê đất được thực hiện theo quy định tại Quyết định số 210a TC/VP ngày 1-4-1990 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
3. Đối với những dự án đã được quy định mức tiền thuê ghi trong giấy phép đầu tư cấp trước ngày Thông tư này có hiệu lực thì vẫn thực hiện theo quy định đó và đối với những dự án đã được cấp giấy phép đầu tư trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quy định mức tiền thuê trong giấy phép đầu tư thì thực hiện theo quy định của Thông tư này.
Trong quá trình thực hiện, những kiến nghị sửa đổi, bổ sung của các ngành và địa phương có liên quan đến Thông tư này đề nghị gửi về Bộ Tài chính để Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung kịp thời.
PHỤ LỤC 1
DANH
MỤC CÁC ĐÔ THỊ PHÂN THEO NHÓM