THÔNG TƯ Hướng dẫn thực hiện Quy chế khu đô thị mới ban hành theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ

a)Trên cơ sở quy hoạch chung xây dựng đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc (đối với các tỉnh, thành phố có Sở Quy hoạch - Kiến trúc) có trách nhiệm tổ chức lập và thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 khu vực có dự án KĐTM trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
b) Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt là cơ sở hình thành và phát triển dự án KĐTM.
2. Về lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và lập dự án KĐTM quy định tại điểm b khoản 1

a)Trên cơ sở quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt, chủ đầu tư dự án KĐTM (đã được lựa chọn thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu) có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 trình cơ quan có thẩm quyền theo phân cấp của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
b) Tuỳ theo quy mô dự án và năng lực của cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án KĐTM.
Trường hợp khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 nếu chủ đầu tư có những đề xuất điều chỉnh so với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 nhằm mang lại hiệu quả cho dự án nhưng không ảnh hưởng tới cảnh quan, môi trường thì chủ đầu tư và cơ quan thẩm định có thể thoả thuận trước khi trình cơ quan có thẩm quyền xem xét phê duyệt.
c) Trên cơ sở quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt, chủ đầu tư dự án KĐTM có trách nhiệm lập dự án KĐTM theo quy định tại mục III của Thông tư này trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định cho phép đầu tư hoặc tổ chức thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, cho phép đầu tư theo phân cấp tại

Điều 15 của Nghị định 02/CP.
Trường hợp khi lập dự án KĐTM nếu chủ đầu tư có những đề xuất điều chỉnh so với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 nhằm mang lại hiệu quả cho dự án, nhưng không gây ảnh hưởng tới kiến trúc, cảnh quan, môi trường và đấu nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật thì chủ đầu tư và cơ quan thẩm định có thể thoả thuận trước khi trình cơ quan có thẩm quyền xem xét cho phép đầu tư.
3. Về Dự án cấp 2 quy định tại khoản 2

a)Chủ đầu tư dự án KĐTM được kêu gọi các chủ đầu tư cấp 2 đầu tư xây dựng vào dự án KĐTM sau khi đã hoàn thành công trình hạ tầng kỹ thuật ở mức đủ điều kiện để phục vụ cho việc triển khai xây dựng và vận hành các dự án cấp 2.
Chủ đầu tư dự án KĐTM được quyền ưu tiên cho các chủ đầu tư cấp 2 (kể cả các dự án công cộng do Nhà nước đầu tư) có thời gian triển khai dự án sớm và tiến độ thực hiện dự án nhanh, nhằm đạt được mục tiêu sớm phủ kín mặt bằng của dự án KĐTM.
b) Sau khi dự án KĐTM đã được phê duyệt, thì những dự án cấp 2 (kể cả các trường hợp do chủ đầu tư cấp 1 đầu tư và các công trình công cộng do Nhà nước đầu tư) có quy mô nhóm A được đầu tư vào dự án KĐTM nếu tuân thủ đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được duyệt thì chủ đầu tư các dự án này không phải thực hiện thủ tục xin phép đầu tư mà chỉ cần gửi thiết kế cơ sở tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định hiện hành của pháp luật về xây dựng để tổ chức thẩm định trước khi phê duyệt dự án.
II. Về chủ đầu tư dự án KĐTM quy định tại

Điều 11 của Nghị định 02/CP:
1. Về vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư tham gia vào dự án KĐTM quy định tại điểm b khoản 1

a)Vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm gần nhất, được xác định thông qua báo cáo tài chính của doanh nghiệp kèm theo quyết toán thuế hoặc báo cáo kiểm toán. Đối với doanh nghiệp mới thành lập thì phải có xác nhận của ngân hàng về năng lực tài chính của doanh nghiệp.
b) Tổng mức đầu tư dự án KĐTM được lập theo quy định hiện hành, bao gồm: Chi phí tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất; chi phí cho bồi thường giải phóng mặt bằng; hỗ trợ tái định cư (nếu có); chi phí cho xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào (bao gồm: Hệ thống giao thông; hệ thống cấp nước, thoát nước; hệ thống cung cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng, trừ các công trình đi qua KĐTM do Nhà nước đầu tư) cho toàn bộ dự án.
2. Về phương thức lựa chọn chủ đầu tư dự án KĐTM quy định tại khoản 2

2.1. Trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án KĐTM:
2.1.1. Điều kiện để tổ chức đấu thầu:
Việc tổ chức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án KĐTM chỉ được tiến hành khi quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt và thoả mãn các điều kiện sau:
a) Khu đất của dự án đã được xác định trong quy hoạch xây dựng được duyệt.
b) Đã xác định được bên mời thầu và hồ sơ mời thầu đã được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
c) Giá sàn tiền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, trong trường hợp khu vực đất của dự án đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng.
d) Có phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, trong trường hợp khu vực đất của dự án chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng.
2.1.2. Bên mời thầu:
a) Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao cho Sở Xây dựng hoặc Chính quyền đô thị trực thuộc tỉnh làm bên mời thầu (trường hợp không thành lập Ban quản lý phát triển KĐTM) để tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án KĐTM.
b) Bên mời thầu trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Tổ chuyên gia giúp việc. Thành phần Tổ chuyên gia gồm đại diện các Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Quy hoạch - Kiến trúc (đối với các thành phố có Sở Quy hoạch - Kiến trúc) và các cơ quan khác có liên quan đến dự án.
2.1.3. Trình tự tổ chức đấu thầu:
Việc tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án KĐTM được thực hiện theo trình tự sau:
a) Lập kế hoạch đấu thầu.
b) Lập hồ sơ mời thầu.
c) Tổ chức đấu thầu.
d) Đánh giá hồ sơ dự thầu.
đ) Thẩm định trình phê duyệt kết quả đấu thầu.
2.1.4. Quy định về thời gian tổ chức đấu thầu:
a) Thời gian thông báo mời đấu thầu tối thiểu 10 ngày làm việc trước khi phát hành hồ sơ mời thầu.
b) Thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu tối thiểu 45 ngày làm việc kể từ ngày phát hành hồ sơ mời thầu.
c) Thời gian có hiệu lực của hồ sơ dự thầu được quy định cụ thể trong hồ sơ mời thầu nhưng tối đa không quá 180 ngày làm việc kể từ thời điểm đóng thầu nêu trong hồ sơ mời thầu. Trường hợp cần thiết bên mời thầu có thể yêu cầu gia hạn thời gian có hiệu lực của hồ sơ dự thầu nhưng không quá 30 ngày làm việc và phải được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.
d) Thời gian đánh giá hồ sơ dự thầu tối đa là 45 ngày làm việc kể từ ngày đóng thầu đến ngày bên mời thầu báo cáo kết quả đấu thầu trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
2.1.5. Kế hoạch đấu thầu:
Bên mời thầu lập kế hoạch đấu thầu trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Kế hoạch đấu thầu bao gồm: Nội dung, thời gian và hình thức đấu thầu.
2.1.6. Hồ sơ mời thầu:
Trên cơ sở kế hoạch đấu thầu đã được duyệt, bên mời thầu lập hồ sơ mời thầu trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Nội dung hồ sơ mời thầu gồm 2 phần:
a)

a)Các chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hệ thống bộ máy để quản lý chất lượng xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với các công trình thuộc dự án do mình đầu tư vào dự án KĐTM.
b) Tuỳ thuộc vào nội dung của hợp đồng giữa chủ đầu tư dự án KĐTM (chủ đầu tư cấp 1) với chủ đầu tư thứ phát mà chủ đầu tư dự án KĐTM có trách nhiệm kiểm tra công tác quản lý chất lượng xây dựng công trình thuộc dự án đầu tư của chủ đầu tư thứ phát.
2. Về tham gia quản lý chất lượng và nghiệm thu công trình đối với công trình có chuyển giao quy định tại khoản 3

Các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác được xác định trong Quyết định cho phép đầu tư là các công trình có chuyển giao cho các tổ chức chuyên nghiệp của địa phương quản lý vận hành, thì bên nhận chuyển giao công trình được kiểm tra việc thực hiện của nhà thầu trong suốt quá trình thi công xây dựng công trình, đồng thời được tham gia nghiệm thu hoàn thành công trình sẽ chuyển giao cho mình.
VII. Về bảo hành, bảo trì công trình quy định tại

Điều 5 và

Điều 19 của Nghị định 02/CP:
1. Về bảo hành công trình quy định tại khoản 4

Điều 5 và khoản 1

a)Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm bảo hành công trình do mình thực hiện theo thời gian thoả thuận với chủ đầu tư dự án KĐTM hoặc chủ đầu tư thứ phát thông qua hợp đồng và theo quy định của pháp luật về xây dựng.
b) Chủ đầu tư dự án KĐTM có trách nhiệm bảo hành công trình đối với bên nhận chuyển giao theo thời gian thoả thuận giữa hai bên thông qua biên bản chuyển giao, nhưng không được ít hơn 12 tháng kể từ ngày chuyển giao.
c) Các chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành công trình nhà chung cư và nhà ở do mình đầu tư xây dựng trong KĐTM đối với bên mua căn hộ hoặc nhà ở theo thời gian thoả thuận giữa hai bên thông qua hợp đồng mua bán, nhưng không được ít hơn 12 tháng kể từ ngày bán.
Các quy định khác về bảo hành công trình như trách nhiệm bảo hành, mức tiền bảo hành, ... thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan.
2. Về bảo trì công trình quy định tại khoản 3

a)Ban quản lý KĐTM do chủ đầu tư dự án KĐTM thành lập có trách nhiệm tổ chức thực hiện bảo trì công trình do mình quản lý và sử dụng theo quy định hiện hành về bảo trì công trình, đối với nhà chung cư việc bảo trì còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
b) Người quản lý và sử dụng công trình nhận chuyển giao chịu trách nhiệm thực hiện bảo trì công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.
VIII. Về huy động vốn để xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2

Điều 23 của Nghị định 02/CP:
1. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án KĐTM được thực hiện nhiều lần thông qua hợp đồng giữa bên bán và bên mua, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong Quyết định cho phép đầu tư. Các lần huy động tiếp theo được thực hiện phù hợp với tiến độ đầu tư xây dựng, nhưng tổng số tiền huy động không vượt quá 70% giá trị hợp đồng.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền huy động của người mua. Quyền, nghĩa vụ của bên bán và bên mua phải được thể hiện bằng văn bản thông qua hợp đồng.
IX. Xử lý chuyển tiếp:
1. Các nhà đầu tư đã được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao cho lập quy hoạch chi tiết xây dựng dự án KĐTM hoặc giao cho thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trước ngày Nghị định 02/CP có hiệu lực, thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiếp tục giao cho các nhà đầu tư này làm chủ đầu tư dự án KĐTM mà không phải tổ chức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư dự án KĐTM theo quy định của Nghị định 02/CP. Chủ đầu tư dự án KĐTM có trách nhiệm tổ chức lập dự án để trình xin phép đầu tư theo quy định của Nghị định 02/CP và hướng dẫn của Thông tư này.
2. Đối với những dự án đang thực hiện dở dang, nếu chủ đầu tư dự án KĐTM thấy cần thiết phải điều chỉnh lại một số quy định trước đây cho phù hợp với những quy định của Nghị định 02/CP thì kiến nghị với Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án để được xem xét chấp thuận.
Thông tư này có hiệu lực thi hành sau 15, ngày kể từ ngày đăng Công báo. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, các cơ quan, tổ chức, cá nhân gửi ý kiến về Bộ Xây dựng để xem xét, giải quyết./.
BỘ TRƯỞNG
(Đã ký)
Nguyễn Hồng Quân