QUYẾT ĐỊNH Ban hành Quy định lộ giới và các chỉ tiêu chủ yếu về quản lý quy hoạch, xây dựng đối với nhà ở, công trình riêng trên địa bàn thị trấn Mađaguôi, huyện Đạ Huoai, tỉnh Lâm Đồng ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

Phạm vi áp dụng
1. Quy định lộ giới và các chỉ tiêu chủ yếu về quản lý quy hoạch, xây dựng đối với nhà ở, công trình riêng lẻ trên địa bàn thị trấn Mađaguôi, huyện Đạ Huoai là những quy định bắt buộc phải tuân thủ trong quá trình lập hồ sơ xin phép xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng sau khi cấp phép.
2. Đối với các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được duyệt thì áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc theo các đồ án đó.

Đối tượng áp dụng
1. Các công trình do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng, bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà ở kết hợp thương mại - dịch vụ - du lịch và các công trình xây dựng riêng lẻ trên đất ở.
2. Công trình riêng lẻ áp dụng theo quy định này bao gồm: các công trình có diện tích xây dựng nhỏ hơn hoặc bằng 300m 2 và chiều ngang công trình nhỏ hơn hoặc bằng 12m (đối với khu quy định nhà liên kế có sân vườn, nhà phố) hoặc công trình có diện tích xây dựng nhỏ hơn hoặc bằng 400m 2 và chiều ngang công trình nhỏ hơn hoặc bằng 16m (đối với khu vực quy định nhà biệt thự, biệt lập, song lập).

Giải thích từ ngữ
1. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên lô đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
2. Nhà ở liên kế là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.
3. Nhà ở kết hợp thương mại - dịch vụ - du lịch là nhà ở riêng lẻ có kết hợp sử dụng vào mục đích thương mại - dịch vụ - du lịch (cơ sở lưu trú, nhà hàng, văn phòng, cửa hàng...).
4. Nhà ở liên kế có sân vườn là loại nhà ở liên kế, phía trước hoặc phía sau nhà có một khoảng sân vườn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà và kích thước được thống nhất cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vực.
5. Nhà biệt thự tiêu chuẩn (nhà biệt lập) là nhà xây dựng riêng lẻ có lối đi riêng và các mặt đứng cách ranh đất tối thiểu một khoảng theo quy định.
6. Tầng bán hầm là tầng nằm dưới cao trình nền tầng trệt và có ít nhất một mặt đứng không tiếp giáp với đất hoặc kè chắn đất (mặt thoáng).
7. Số tầng cao là số tầng được tính từ cao trình nền tầng trệt, kể cả tầng lửng, tầng áp mái (nếu có).
8. Tầng áp mái: tầng nằm bên trong không gian của mái dốc mà toàn bộ hoặc một phần mặt đứng của nó được tạo bởi bề mặt mái nghiêng hoặc mái gấp, trong đó tường đứng (nếu có), không cao quá mặt sàn 1,5m.

Quản lý quy hoạch trong việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất đối với lô đất mới
1. Lô đất xây dựng nhà ở thuộc các đường có tên trong Phụ lục 1 và các đường, đường hẻm có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 10m theo Bảng 1, cụ thể:
Bảng 1:
STT
Loại nhà ở
Chiều ngang tối thiểu của lô đất
Diện tích tối thiểu của lô đất
1
Biệt thự
14,0m
400m 2
2
Biệt thự tiêu chuẩn (nhà biệt lập)
12,0m
250m 2
3
Nhà liên kế có sân vườn
4,5m
72m 2
4
Nhà phố
4,0m
40m 2
2. Lô đất xây dựng nhà ở thuộc các đường, đường hẻm có lộ giới nhỏ hơn 10m thì cho phép giảm diện tích và kích thước tối thiểu của lô đất theo Bảng 2, cụ thể:
Bảng 2:
STT
Loại nhà ở
Chiều ngang tối thiểu của lô đất
Diện tích tối thiểu của lô đất
1
Biệt thự tiêu chuẩn (nhà biệt lập)
10,0m
200m 2
2
Nhà liên kế có sân vườn
4,0m
64m 2
3
Nhà phố
3,5m
40m 2

Quy định về mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được xác định cụ thể trong Bảng 3
Bảng 3:
STT
Loại nhà ở
Mật độ xây dựng tối đa trên diện tích lô đất ở
1
Biệt thự
30%
2
Biệt thự tiêu chuẩn (nhà biệt lập)
50%
3
Nhà liên kế có sân vườn
80%
4
Nhà phố
90% - 100%

Quy định về dạng kiến trúc, khoảng lùi và tầng cao nhà
1. Đối với nhà xây dựng thuộc mặt tiền các đường có tên trong Phụ lục 1, thì các chỉ tiêu tuân thủ theo Phụ lục 1. Trong khu vực quy định xây dựng nhà liên kế có sân vườn, có thể xem xét cho phép xây dựng nhà biệt lập với điều kiện đảm bảo quy định tại Bảng 1, Bảng 2.
2. Đối với nhà biệt thự, biệt thự tiêu chuẩn (nhà biệt lập) xây dựng mới, nâng cấp trên lô đất quy định tại Bảng 1 đảm bảo diện tích, kích thước chiều ngang lô đất thì khoảng cách từ mép công trình đến ranh đất bên hông và phía sau tối thiểu 2,0m.
3. Đối với nhà biệt thự, biệt thự tiêu chuẩn (nhà biệt lập) cải tạo, sửa chữa trên lô đất quy định tại Bảng 1, xây dựng mới, nâng cấp, cải tạo, sửa chữa trên lô đất thuộc quy định tại Bảng 2 đảm bảo diện tích, kích thước chiều ngang lô đất thì khoảng cách từ mép công trình đến ranh đất bên hông và phía sau tối thiểu 1,0m.
4. Đối với nhà liên kế có sân vườn tại các khu quy hoạch mới thì khoảng cách từ mép công trình đến ranh đất phía sau tối thiểu 2,0m. Đối với các khu ở hiện trạng khuyến khích có khoảng cách phía sau.
5. Đối với nhà phố nằm tại các đường, đường hẻm có lộ giới nhỏ hơn 7,0m, không được xây dựng ban công ngoài lộ giới.
6. Đối với nhà ở trên trục đường làm ảnh hưởng đến tầm nhìn và che chắn các công trình công cộng như: Ban chỉ huy Quân sự huyện; Đài tưởng niệm các anh hùng liệt sỹ được quy định như sau:
Đường Trần Hưng Đạo đoạn từ đường lên Ban chỉ huy Quân sự huyện đến Ban quản lý rừng Nam Huoai: số tầng cao tối đa là 02 tầng; chiều cao công trình đến đỉnh mái tính từ cốt nền tầng 1 tối đa 10,5m.
Đường quốc lộ 20 đoạn từ điểm giao thông đường Điện Biên Phủ đến đường vào nhà văn hóa thị trấn Mađaguôi tổ dân phố 2: số tầng cao tối đa là 02 tầng; chiều cao công trình đến đỉnh mái tính từ cốt nền tầng 1 tối đa 10,5m.
7. Đối với nhà xây dựng trong các đường hẻm, đường chưa có tên trong Phụ lục 1 (quy định về lộ giới, dạng kiến trúc, khoảng lùi, tầng cao theo tên đường) thì khoảng lùi và tầng cao thực hiện theo Bảng 4.
Bảng 4:
STT
Loại nhà ở
Lộ giới (đường, đường hẻm)
Khoảng lùi
Tầng cao tối đa cho phép
1
Nhà Biệt thự tiêu chuẩn (nhà biệt lập)
Lộ giới 12m
4,5m
3 tầng
Lộ giới ≤ 12m
3,0m
2 tầng
2
Nhà liên kế có sân vườn
Lộ giới ≥ 16m
3,0m
4 tầng
16m Lộ giới 12m
3,0m
3 tầng
Lộ giới ≤ 12m
2,4m
3 tầng
3
Nhà phố
Lộ giới ≥ 27m
6,5m
5 tầng
20m ≥ Lộ giới 16m
4,0m
4 tầng
16m ≥ Lộ giới 12m
3,0m
3 tầng
Lộ giới ≤ 12m
0,0m
2 tầng

Quy định chiều cao từng tầng nhà
Chiều cao từng tầng được tính từ mặt sàn tầng dưới đến mặt sàn tầng trên được quy định trong Bảng 5.
Bảng 5:
STT
Loại nhà ở
Chiều cao từng tầng nhà (m)
Hầm
Trệt
Lầu
1
Biệt thự
≤ 3,6
≤ 4,5
≤ 3,6
2
Biệt thự tiêu chuẩn (nhà biệt lập)
4
Nhà liên kế có sân vườn
≤ 4,0
5
Nhà phố

Quy định cao trình nền tầng trệt, tầng hầm và tầng bán hầm
1. Trường hợp vị trí nhà xây dựng nằm trên lô đất bằng phẳng và có cao trình nền chênh lệch với cao trình đường, đường hẻm không quá 1,0m thì quy định cao trình nền tầng trệt và số tầng hầm như sau:
Đối với khu vực quy định nhà biệt thự, biệt thự tiêu chuẩn (nhà biệt lập): cao trình nền tầng trệt chênh lệch không quá 1,0m so với cao trình đường, đường hẻm (hình số 1, 2 Phụ lục 2).
Đối với khu vực quy định nhà liên kế có sân vườn, nhà phố: cao trình nền tầng trệt bình quân cao +0,30m so với cao trình vỉa hè đường, đường hẻm, lối đi chung và được phép xây dựng tầng hầm. Trường hợp có đường dẫn xuống hầm thì cao trình nền tầng trệt cao tối đa +1,0m so với vỉa hè đường, đường hẻm và đường dẫn không được vi phạm chỉ giới đường đỏ.
2. Trường hợp vị trí nhà xây dựng nằm phía ta luy dương thì quy định cao trình nền tầng trệt như sau:
Đối với khu vực quy định nhà biệt thự tiêu chuẩn (biệt lập):
+ Khi nhà xây dựng nằm trên lô đất diện tích lớn đủ điều kiện làm đường dẫn từ đường, đường hẻm vào nhà thì cao trình nền tầng trệt tính từ cao trình đường dẫn (hình số 3 Phụ lục 2).
+ Khi nhà xây dựng nằm trên lô đất diện tích nhỏ không thể làm đường dẫn từ đường, đường hẻm vào nhà thì cao trình nền tầng trệt phải tôn trọng địa hình đất tự nhiên, chỉ san gạt cục bộ. Trường hợp chênh lệch địa hình giữa cao trình nền tầng trệt với đường, đường hẻm thì cho phép xây dựng 01 tầng hầm để tiếp cận đường, đường hẻm và làm chỗ đậu xe với quy mô như sau: diện tích tầng hầm không vượt quá phạm vi công trình và bề rộng cửa hầm phía giáp đường, đường hẻm không quá 4,0m (hình số 4 Phụ lục 2).
Đối với khu vực quy định nhà liên kế có sân vườn, nhà phố thì cho phép san gạt để cao trình nền tầng trệt cao trung bình +0,3m so với cao trình vỉa hè đường, đường hẻm và lối đi chung.
3. Trường hợp vị trí nhà xây dựng nằm phía ta luy âm thì quy định cao trình nền tầng trệt và số tầng bán hầm như sau:
Đối với khu vực quy định nhà biệt thự, biệt thự tiêu chuẩn (biệt lập): khi nhà xây dựng nằm trên lô đất lớn đủ điều kiện làm đường dẫn từ đường, đường hẻm vào nhà thì cao trình nền tầng trệt tính từ cao trình đường dẫn và được phép xây dựng 01 tầng bán hầm (hình số 5 Phụ lục 2).
Đối với khu vực quy định nhà biệt lập: khi nhà xây dựng nằm trên lô đất nhỏ không thể làm đường dẫn vào nhà thì số tầng bán hầm và cao trình nền tầng trệt quy định như sau:
+ Khi độ dốc từ đầu đến cuối lô đất từ 15% đến dưới 30% hoặc lô đất thấp hơn đường, đường hẻm từ 1 đến dưới 3m thì cao trình nền tầng trệt không quá +1,0m so với cao trình đường, đường hẻm và được phép xây dựng 01 tầng bán hầm (hình số 6 Phụ lục 2);
+ Khi độ dốc từ đầu đến cuối lô đất từ 30% trở lên hoặc lô đất thấp hơn đường, đường hẻm trên 3,0m thì phương án thiết kế (xác định cao trình nền tầng trệt, số tầng bán hầm), giải pháp kỹ thuật (san gạt, xử lý kè chắn đất) phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xem xét, chấp thuận theo nguyên tắc không làm ảnh hưởng, phá vỡ cảnh quan kiến trúc của khu vực và giải quyết cấp phép xây dựng theo quy định;
Đối với khu vực quy định nhà liên kế có sân vườn, nhà phố cao trình nền tầng trệt bình quân +0,3m so với cao trình vỉa hè đường, đường hẻm. Trường hợp có đường dẫn xuống hầm thì cao trình nền tầng trệt cao tối đa +1,0m so với vỉa hè đường, đường hẻm và đường dẫn không được vi phạm chỉ giới đường đỏ (hình số 7, 8 Phụ lục 2);
4. Nhà biệt thự, biệt thự tiêu chuẩn (biệt lập) có xây dựng tầng bán hầm hồ sơ xin phép xây dựng phải xử lý mái nhà để mặt đứng sau nhà chỉ có tối đa 03 tầng. Tổng số tầng nhà không quá 04 tầng kể cả tầng bán hầm, tầng áp mái.
5. Nhà biệt thự, biệt thự tiêu chuẩn (biệt lập), song lập xây dựng trên địa hình dốc, nằm tại vị trí ta luy âm hoặc dương, phải bạt mái ta luy và làm kè chắn đất, chiều cao mỗi bậc kè không quá 4,0m, từ tường ngoài nhà đến kè chắn và giữa các bậc kè phải có khoảng trống để trồng hoa, cây xanh. Nhà liên kế có sân vườn, nhà phố có thế kết hợp kết cấu kè vào kết cấu của ngôi nhà.

Quy định về chỉ tiêu kiến trúc đối với nhà trong hẻm
Công trình xây dựng trong hẻm thuộc đường, đoạn đường nào (theo Phụ lục 1) thì áp dụng theo dạng kiến trúc cho phép xây dựng đối với đường, đoạn đường đó.
Trường hợp công trình trong hẻm thông qua hai hoặc nhiều đường (thuộc Phụ lục 1) có chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc khác nhau, thì chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc xây dựng nhà trong hẻm theo bản đồ phân vùng quản lý chỉ tiêu kiến trúc nhà trong hẻm được thể hiện trên bản vẽ hệ thống giao thông đô thị (do Ủy ban nhân dân huyện Đạ Huoai ban hành sau khi thỏa thuận về chuyên môn với Sở Xây dựng).

Quy định về chỉ tiêu xây dựng các lô đất không đủ tiêu chuẩn
1. Đối với các trường hợp đất ở, nhà ở trong các khu ở hiện trạng đã có giấy tờ hợp pháp (trước thời điểm quy định này có hiệu lực thi hành) nhưng không đảm bảo diện tích, kích thước theo quy định tại Bảng 1 và Bảng 2

a)Đối với khu vực được xác định chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc là nhà biệt lập (biệt thự tiêu chuẩn) nhưng lô đất không đủ tiêu chuẩn theo quy định thì cho phép xây dựng với chỉ tiêu quản lý quy hoạch kiến trúc như sau:
Tầng cao: 02 tầng (01 trệt và 01 tầng áp mái, không kể 01 tầng bán hầm do chênh lệch địa hình).
Trường hợp lô đất có chiều ngang nhỏ hơn 6,0m thì cho phép xây dựng hết chiều ngang lô đất.
Trường hợp lô đất có chiều ngang từ 6,0m đến nhỏ hơn 8,0m thì cho phép xây dựng cách ranh đất mỗi bên theo chiều ngang từ 0m đến 1,0m, đảm bảo chiều ngang nhà là 6,0m.
Trường hợp lô đất có chiều ngang từ 8m đến nhỏ hơn 10m thì cho phép xây dựng cách ranh đất mỗi bên theo chiều ngang từ 1,0m đến 2,0m, đảm bảo chiều ngang nhà ≥ 6,0m.
Chỉ giới xây dựng (Khoảng lùi) theo quy định của đường, hẻm đó.
Mật độ xây dựng theo quy định của nhà biệt lập.
Trường hợp các dãy nhà ở hiện trạng trong đường hẻm có ít nhất 3 nhà ở liền kề (liên kế có sân vườn, nhà phố) không đủ tiêu chuẩn về diện tích, kích thước chiều ngang để xây dựng nhà biệt lập (biệt thự tiêu chuẩn) thì cơ quan cấp phép xây dựng xem xét cho xây dựng dạng nhà liên kế có sân vườn có tầng cao quy định tại khu vực; Khoảng lùi đảm bảo theo quy định của con đường, đoạn đường đó.
b) Đối với khu vực được xác định chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc là nhà liên kế có sân vườn, nhà phố nhưng lô đất không đủ tiêu chuẩn theo quy định thì xây dựng với chỉ tiêu quản lý quy hoạch kiến trúc theo bảng 6 như sau:
STT
Diện tích lô đất (m 2 )
Chiều ngang (R); Chiều sâu lô đất (D)
Tầng cao tối đa
Ghi chú
Phố
Liền kề có sân vườn
1
< 15m 2
R < 3m hoặc
D < 3m
/
/
Không được phép xây dựng
2
15m 2 ≤ DT < 40m 2
R ≥ 3m; D ≥ 3m
2
2
/
3
40m 2 ≤ DT < 72m 2
3m ≤ R < 4,5m
/
Chỉ tiêu tầng cao theo quy định của đường, hẻm đó
4
40m 2 ≤ DT < 64m 2
3m ≤ R <4m
Chỉ tiêu tầng cao theo quy định của đường, hẻm đó
/
2. Đối với nhà phố nằm tại các đường hẻm có lộ giới nhỏ hơn 7m, không được xây dựng ban công ngoài lộ giới.
3. Trường hợp nhà nằm ngay góc giao của hai đường hoặc đường và hẻm hoặc hai hẻm có quy định lộ giới (chỉ giới) thì nhà xây dựng phải tuân thủ khoảng lùi quy định của cả đường và hẻm.

Xử lý chuyển tiếp
1. Đối với hồ sơ xin phép xây dựng đã nộp và hết hạn giải quyết hồ sơ trước ngày Quy định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo các chỉ tiêu quản lý kiến trúc như các đồ án Quy hoạch được duyệt; các trường hợp còn thời hạn giải quyết thực hiện theo quy định này.
2. Đối với các trường hợp gia hạn Giấy phép xây dựng nhưng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc vượt so với quy định này thì phải lập hồ sơ xin phép xây dựng mới phù hợp với quy định này và các quy định hiện hành khác có liên quan./.