THÔNG TƯ Hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp

Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
1. Phạm vi áp dụng
Thông tư này hướng dẫn về quản lý dự án đầu tư xây dựng đối với:
a) Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên (gọi chung là nhà ở sinh viên) các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề không phân biệt công lập hay ngoài công lập (sau đây gọi chung là cơ sở đào tạo) theo Quyết định 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê.
b) Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung (bao gồm cả các cụm công nghiệp), khu chế xuất, khu kinh tế (sau đây gọi chung là nhà ở công nhân khu công nghiệp) theo Quyết định 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê.
c) Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp tại khu vực đô thị (sau đây gọi chung là nhà ở thu nhập thấp) theo Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
2. Đối tượng áp dụng
Thông tư này áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở và tham gia hoạt động xây dựng các dự án nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh nêu tại khoản 1 Điều này.

Xác định chủ đầu tư dự án
1. Đối với dự án nhà ở sinh viên:
a) Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước:
Căn cứ đặc điểm của dự án và tình hình cụ thể của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao cho các cơ quan sau đây làm chủ đầu tư dự án nhà ở sinh viên sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước:
+ Sở Xây dựng hoặc cơ quan có chức năng về quản lý đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở tập trung (bao gồm cả dự án nhà ở sinh viên cho cụm trường trong khuôn viên của các cơ sở đào tạo).
+ Cơ sở đào tạo đối với dự án nhà ở trong khuôn viên của cơ sở đào tạo đó.
Chủ đầu tư dự án nhà ở sinh viên của cơ sở đào tạo thuộc lực lượng vũ trang do cơ quan chủ quản của các cơ sở đào tạo này quyết định.
b) Dự án sử dụng vốn khác:
Người chủ sở hữu vốn đầu tư các dự án nhà ở sinh viên là chủ đầu tư các dự án đó.
2. Đối với dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp:
a) Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở công nhân (chủ đầu tư cấp I):
Chủ đầu tư dự án kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có thể là:
Ban quản lý khu công nghiệp địa phương hoặc
Doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp
b) Chủ đầu tư dự án nhà ở (chủ đầu tư cấp II):
Chủ đầu tư dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp có thể là:
Ban quản lý khu công nghiệp địa phương;
Doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp;
Doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp;
Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở.
3. Đối với dự án nhà ở cho người thu nhập thấp:
Người sở hữu vốn đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp là chủ đầu tư các dự án này.

Thẩm quyền thẩm định và quyết định đầu tư dự án
1. Đối với dự án nhà ở sinh viên:
a) Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước:
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư các dự án nhà ở sinh viên tập trung, các dự án nhà ở trong khuôn viên của các cơ sở đào tạo sử dụng vốn ngân sách nhà nước có trong danh mục dự án đã được Bộ Xây dựng tổng hợp trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Sở Kế hoạch và Đầu tư là đơn vị đầu mối tổ chức thẩm định các dự án này.
Cơ quan chủ quản của cơ sở đào tạo thuộc lực lượng vũ trang giao cho đơn vị hoặc cơ quan chuyên môn trực thuộc là đơn vị đầu mối tổ chức thẩm định trước khi quyết định đầu tư các dự án nhà ở sinh viên của các cơ sở đào tạo đó.
b) Dự án sử dụng các nguồn vốn khác:
Doanh nghiệp đầu tư tổ chức thẩm định và phê duyệt dự án.
2. Dự án nhà ở cho công nhân và nhà ở thu nhập thấp:
Doanh nghiệp đầu tư tổ chức thẩm định và phê duyệt dự án.

Trình tự triển khai dự án
Việc triển khai các dự án nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở thu nhập thấp được thực hiện theo trình tự sau:
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
a) Người quyết định đầu tư xác định và giao chủ đầu tư các dự án nhà ở theo quy định tại

Điều 2 Thông tư này.
b) Chủ đầu tư lập tờ trình đề nghị UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư (trừ dự án nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước). Tờ trình đề nghị và mẫu chấp thuận chủ trương đầu tư theo mẫu tại Phụ lục số 1 của Thông tư này.
c) Chủ đầu tư tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng để trình người quyết định đầu tư phê duyệt.
d) Người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt dự án.
2. Giai đoạn thực hiện đầu tư:
a) Chủ đầu tư thực hiện thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất để thực hiện dự án.
b) Thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) :
Đối với dự án nhà ở sinh viên và dự án nhà ở công nhân của các khu công nghiệp đã hình thành, UBND cấp tỉnh tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Đối với dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành, chủ đầu tư cấp I tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Đối với dự án nhà ở thu nhập thấp, chủ đầu tư cấp I dự án khu đô thị mới, khu nhà ở tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng.
c) Chủ đầu tư tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng thực hiện khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng.
d) Nhà thầu tiến hành khảo sát xây dựng, chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
đ) Nhà thầu lập thiết kế bản vẽ thi công – dự toán trình chủ đầu tư thẩm định, phê duyệt.
e) Chủ đầu tư tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng thi công xây dựng.
g) Nhà thầu thực hiện thi công xây dựng công trình.
3. Kết thúc dự án đưa vào khai thác sử dụng:
a) Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu, bàn giao đưa dự án vào khai thác sử dụng.
b) Chủ đầu tư tổ chức lập quyết toán vốn đầu tư trình người quyết định đầu tư phê duyệt.
c) Chủ đầu tư xây dựng phương án và giá cho thuê nhà ở sinh viên (đối với dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước), giá cho thuê nhà ở công nhân khu công nghiệp trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Giá cho thuê nhà ở sinh viên tại các dự án được đầu tư bằng ngân sách nhà nước do UBND cấp tỉnh quy định.
Đối với dự án nhà ở thu nhập thấp, chủ đầu tư xây dựng phương án và duyệt giá bán, cho thuê, cho thuê mua sau khi đã được UBND cấp tỉnh thẩm định.
d) Nhà thầu thực hiện bảo hành; đơn vị quản lý, vận hành thực hiện bảo trì công trình.

Lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Căn cứ để lập dự án:
Chủ đầu tư tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Nếu chủ đầu tư không có đủ điều kiện năng lực thì thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực để lập dự án xây dựng nhà ở theo hướng dẫn tại Điều này.
a) Phân loại, phân nhóm dự án:
Dự án nhà ở cho sinh viên, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được phân loại và phân nhóm theo quy định tại Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
b) Đối với nhà ở sinh viên:
Dự án nhà ở sinh viên được lập căn cứ vào các yếu tố sau:
Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước: căn cứ vào danh mục dự án có trong kế hoạch phát triển nhà ở sinh viên đã được Bộ Xây dựng tổng hợp trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển nhà ở sinh viên của địa phương, Bộ, ngành, cơ sở đào tạo....
Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh nơi có dự án (trừ dự án nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước).
c) Đối với nhà ở công nhân khu công nghiệp:
Dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp được lập căn cứ vào:
Quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng đô thị, chương trình phát triển nhà ở của địa phương.
Quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển hạ tầng khu công nghiệp.
Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.
d) Đối với nhà ở thu nhập thấp:
Dự án nhà ở thu nhập thấp được lập căn cứ vào:
Quy hoạch xây dựng đô thị, chương trình phát triển nhà ở của địa phương.
Nhu cầu thực tế và điều kiện, đặc điểm của địa phương.
Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.
đ) Ngoài các căn cứ nêu tại điểm a, b, c, d nêu tại khoản này, khi lập các dự án nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở thu nhập thấp còn phải căn cứ vào quy chuẩn, tiêu chuẩn, các quy định tại Thông tư này và các quy định hiện hành khác có liên quan.
2. Nội dung dự án:
a)

Thẩm định dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Chủ đầu tư trình hồ sơ dự án tới người có thẩm quyền quyết định đầu tư để thẩm định, phê duyệt. Hồ sơ trình thẩm định, phê duyệt bao gồm:
a) Tờ trình thẩm định dự án theo mẫu tại Phụ lục số 2 Thông tư này;
b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
c) Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.
2. Đơn vị đầu mối được người quyết định đầu tư giao thẩm định dự án nêu tại

Điều 3 Thông tư này có trách nhiệm tổ chức thẩm định dự án để trình người quyết định đầu tư phê duyệt.
3. Trong quá trình thẩm định dự án, đơn vị đầu mối tổ chức họp để lấy ý kiến của Sở Xây dựng về thiết kế cơ sở (trường hợp Sở Xây dựng là chủ đầu tư thì không phải lấy ý kiến về thiết kế cơ sở) và ý kiến của các cơ quan khác có liên quan tới cấp điện; cấp, thoát nước; phòng cháy chống cháy ;...Đơn vị đầu mối phải gửi hồ sơ dự án tới các cơ quan có liên quan ít nhất 10 ngày làm việc trước khi tổ chức họp. ý kiến của các cơ quan tại cuộc họp là ý kiến chính thức về dự án và được lập thành biên bản.

Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Nội dung thẩm định dự án của đơn vị đầu mối gồm:
1. Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi về:
a) Nguồn vốn và khả năng huy động vốn thực hiện dự án.
b) Khả năng giải phóng mặt bằng (nếu chưa có mặt bằng).
c) Khả năng cấp điện, cấp nước,...
2. Xem xét hiệu quả kinh tế của dự án (trừ nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước).
3. Xem xét thiết kế cơ sở:
a) Sự phù hợp của dự án với quy hoạch xây dựng, kiến trúc, cảnh quan khu vực dự án;
b) Sự hợp lý về đấu nối hạ tầng kỹ thuật;
c) Việc áp dụng quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế;
d) Điều kiện năng lực của tư vấn lập dự án và thiết kế cơ sở.
Trường hợp áp dụng thiết kế mẫu thì không phải xem xét về thiết kế cơ sở.

Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Đơn vị đầu mối trình hồ sơ dự án tới người có thẩm quyền quyết định đầu tư phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
1. Hồ sơ trình phê duyệt dự án bao gồm:
a) Tờ trình phê duyệt theo mẫu tại Phụ lục số 3 Thông tư này;
b) Hồ sơ trình thẩm định dự án và các tài liệu bổ sung của chủ đầu tư (nếu có) nêu tại

Điều 6 Thông tư này;
c) Biên bản cuộc họp thẩm định dự án nêu tại khoản 3

Điều 6 Thông tư này;
2. Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở được lập theo mẫu tại Phụ lục số 4 Thông tư này.

Thời gian lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Thời gian lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước tối đa 20 ngày làm việc.
2. Thời gian thẩm định, phê duyệt các loại dự án nhà ở tối đa 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo kinh tế – kỹ thuật công trình nhà ở
1. Những công trình xây dựng nhà ở có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) thì không lập dự án đầu tư xây dựng mà chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.
2. Trình tự, nội dung lập, thẩm định, thẩm quyền phê duyệt Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định tại Thông tư 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng và các quy định tại Thông tư này.

Thiết kế xây dựng công trình nhà ở
1. Đối với các dự án xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở thu nhập thấp thực hiện thiết kế 2 bước là thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công.
2. Trường hợp dự án nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước có áp dụng thiết kế mẫu hoặc các công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật thì thực hiện thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công.
3. Chủ đầu tư tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công theo quy định của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
4. Thời gian thực hiện thiết kế bản vẽ thi công đối với dự án nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước tối đa 30 ngày làm việc.
5. Thời gian thẩm định, phê duyệt thiết kế thiết kế bản vẽ thi công tối đa 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Giấy phép xây dựng
Đối với các dự án nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Thông tư này, sau khi phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công chủ đầu tư được thi công xây dựng công trình mà không phải xin giấy phép xây dựng. Trước khi khởi công xây dựng ít nhất 7 ngày, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương biết.

Lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng và thi công xây dựng
1. Đối với các dự án nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước, chủ đầu tư được tự thực hiện dự án khi có đủ điều kiện năng lực hoặc được chỉ định tổ chức tư vấn lập dự án, thiết kế, giám sát thi công xây dựng, cung cấp vật tư thiết bị và thi công xây dựng có đủ điều kiện năng lực để đàm phán trực tiếp và ký kết hợp đồng.
Nếu áp dụng hình thức chỉ định thầu thì giá trị hợp đồng tư vấn giảm tối đa không quá 5%; hợp đồng cung ứng thiết bị, hàng hoá, thi công xây dựng được xác định giảm tối đa không quá 2% so với dự toán được phê duyệt.
2. Đối với các dự án sử dụng các nguồn vốn khác chủ đầu tư tự thực hiện dự án nếu có đủ điều kiện năng lực hoặc tự quyết định hình thức để lựa chọn nhà thầu có đủ điều kiện năng lực thực hiện dự án.
3. Khuyến khích áp dụng hình thức chỉ định nhà thầu có đủ điều kiện năng lực thực hiện tổng thầu EPC.
4. Ký kết hợp đồng: Hình thức ký kết hợp đồng thực hiện các công việc của dự án do chủ đầu tư quyết định lựa chọn trên cơ sở thoả thuận với nhà thầu.
5. Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước áp dụng hình thức chỉ định thầu thì thời gian thực hiện các thủ tục và đàm phán ký kết hợp đồng tối đa là 20 ngày làm việc.

Quản lý thi công xây dựng
1. Trong quá trình thi công xây dựng, các chủ thể thực hiện việc quản lý chất lượng xây dựng, khối lượng, tiến độ, an toàn, vệ sinh môi trường theo quy định của Luật Xây dựng, Nghị định 12/2009/NĐ-CP, Nghị định 209/2004/NĐ-CP, Nghị định 49/2008/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn có liên quan.
2. Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải được tổ chức tư vấn độc lập với chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện kiểm định, chứng nhận sự phù hợp về chất lượng theo quy định hiện hành trước khi đưa công trình vào sử dụng.

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng nhà ở
1. Việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở được xác định theo quy định của Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình và các văn bản hướng dẫn.
Trường hợp chỉ định nhà thầu thực hiện tổng thầu EPC các dự án nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước, khi thương thảo hợp đồng, giá hợp đồng có thể tạm xác định trên cơ sở giá trị tổng mức đầu tư được duyệt. Giá hợp đồng tổng thầu EPC sẽ được xác định chính thức trên cơ sở giá trị dự toán của các công trình trong dự án, nhưng không vượt tổng mức đầu tư đã được duyệt.
2. Việc tạm ứng, thanh toán được thực hiện theo quy định của pháp luật và các điều khoản thoả thuận trong hợp đồng.
3. Việc quyết toán vốn đầu tư thực hiện theo quy định hiện hành.

Các hình thức quản lý dự án
1. Hình thức QLDA do người quyết định đầu tư quyết định khi phê duyệt dự án căn cứ vào quy mô, tính chất của dự án và năng lực quản lý dự án của chủ đầu tư.
2. Các mô hình QLDA, chức năng, nhiệm vụ của Ban quản lý dự án hoặc tư vấn QLDA được thực hiện theo quy định của Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và hướng dẫn của Thông tư 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng.

Bộ Xây dựng có trách nhiệm:
1. Tổng hợp danh mục dự án nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước theo báo cáo của các Bộ, ngành và UBND cấp tỉnh, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
2. Chủ trì, phối hợp cùng các Bộ, ngành và UBND cấp tỉnh xây dựng kế hoạch đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp giai đoạn 2009-2015 trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
3. Hướng dẫn, đôn đốc và kiểm tra việc triển khai thực hiện đầu tư xây dựng các dự án nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở thu nhập thấp, tổng hợp tình hình thực hiện và đề xuất cơ chế để tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thực hiện báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm:
1. Xây dựng và phê duyệt kế hoạch triển khai thực hiện các dự án nhà ở sinh viên của các cơ sở đào tạo không phân biệt cơ quan quản lý, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở thu nhập thấp trên phạm vi địa bàn.
2. Chỉ đạo thực hiện

Các Bộ, ngành liên quan có trách nhiệm:
1. Xây dựng và phê duyệt kế hoạch triển khai thực hiện các dự án nhà ở sinh viên của các cơ sở đạo tạo thuộc thẩm quyền quyết định đầu tư.
2. Phối hợp với UBND cấp tỉnh chỉ đạo thực hiện các dự án nhà ở sinh viên thuộc các cơ sở đào tạo thuộc quyền quản lý theo hướng dẫn của Thông tư này và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
3. Định kỳ 6 tháng, 1 năm báo cáo tình hình thực hiện, những vướng mắc và đề xuất ý kiến kịp thời với Bộ Xây dựng để xem xét giải quyết hoặc để Bộ Xây dựng tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét giải quyết.

Điều khoản thi hành
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2009.
2. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, đề nghị gửi ý kiến về Bộ Xây dựng để xem xét, giải quyết./.