QUYẾT ĐỊNH Ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng ỦY BAN NHÂN DÂN -

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành nhằm mục đích:
1. Tăng cường công tác quản lý nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh - môi trường trật tự - xã hội và sự an toàn của nhà chung cư, góp phần nâng cao điều kiện sống trong các khu nhà chung cư;
2. Quy định quyền và trách nhiệm của đơn vi, tổ chức được giao quản lý nhà chung cư và cá nhân trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

1.Quy chế này được áp dụng đối với các loại nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước hoặc có nhiều chủ sở hữu, bao gồm nhà chung cư xây dựng mới hoặc xây dựng lại theo dự án và nhà chung cư được xây dựng trước đây;
2. Đối với nhà chung cư do các doanh nghiệp tự bỏ vốn để xây dựng nhằm mục đích kinh doanh sẽ có quy định riêng.

Giải thích từ ngữ
Trong Quy chế này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. "Nhà chung cư" là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín và chưa khép kín có lối đi, cầu thang và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung;
2. "Cụm nhà chung cư" là khu nhà ở có từ hai nhà chung cư trở lên hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đây;
3. "Phần sở hữu riêng" trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó); phần diện tích khác như: cửa hàng, ki ốt, siêu thị, văn phòng và những phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;
4. "Phần sở hữu chung" trong nhà chung cư bao gồm phần điện tích còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng nêu tại khoản 3 điều này); phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe; hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nuớc bể phốt, thu lôi, cứu hoả...); hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với nhà chung cư đó;
5. "Bảo dưỡng định kỳ" nhà chung cư là việc bảo dưỡng theo chu kỳ quy định nhằm bảo đảm cho các bộ phận kết cấu, trang thiết bị kỹ thuật, phần hoàn thiện không bị hư hỏng trước thời hạn;
6. "Sửa chữa đột xuất" nhà chung cư là việc sửa chữa không theo chu kỳ quy định để khắc phục những hư hỏng phát sinh;
7. "Chủ sở hữu phần sở hữu riêng" trong nhà chung cư là tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng nêu tại khoản 4 điều này theo quy định của pháp luật (sau đây gọi chung là chủ sở hữu);
8. "Chủ sử dụng nhà chung cư" là chủ sở hữu hoặc tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư;
9. "Hội nghị nhà chung cư" là Hội nghị các chủ sử dụng nhà chung cư;
10. "Ban quản trị nhà chung cư" là Ban được thành lập để thay mặt các chủ sử dụng nhà chung cư thực hiện giám sát các hoạt động liên quan tới việc quản lý sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ban quản trị);
11. "Đơn vị quản lý nhà chung cư" là đơn vị được UBND thành phố giao quản lý nhà chung cư.

Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư bao gồm:
1. Quản lý sử dụng phần sở hữu chung;
2. Quản lý sử dụng phần sở hữu riêng ;
3. Tổ chức thực hiện quản lý nhà chung cư;
4. Kinh phí phục vụ công tác quản lý nhà chung cư;
5. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm ;
6. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư.

Người sử dụng nhà chung cư có nghĩa vụ :
1. Chấp hành đúng các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư; sử dụng nhà đúng mục đích, thiết kế, công năng hoặc đúng theo hợp đồng thuê nhà;
2. Chấp hành Nội quy sử dụng, các quy định về giữ gìn, bảo quản tài sản thuộc phần sở hữu chung, thực hiện đúng các quy định về phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh công cộng, trật tự - trị an, phát hiện và ngăn ngừa kịp thời các hành vi vi phạm phần sở hữu chung trong nhà chung cư;
3. Ký hợp đồng thuê nhà đối với phần diện tích sử dụng riêng tại nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước với đơn vị quản lý nhà chung cư theo đúng quy định về quản lý nhà đất; trả tiền thuê nhà theo đúng hợp đồng; trả lại nhà cho Nhà nước khi không còn nhu cầu sử dụng;
4. Đóng góp đầy đủ và đúng thời hạn các khoản kinh phí phải nộp theo quy định để thực hiện việc quản lý, vận hành, bảo dưỡng và sửa chữa hệ thống trang thiết bị và tài sản thuộc phần sở hữu chung; đóng góp đầy đủ kinh phí phục vụ công tác quản lý nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;
5. Phát hiện và thông báo kịp thời với Ban Quản trị hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư những dấu hiệu hư hỏng có khả năng gây nguy hiểm cho người sử dụng hoặc cho người khác;
6. Khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường thiệt hại trong trường hợp làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung;
7. Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực hiện việc bảo dưỡng, sửa chữa đối với phần sở hữu chung. Nếu có hành vi cản trở gây thiệt hại đến lợi ích chung thì phải bồi thường và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Điều 7 : Việc bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 05/2001/TT-BXD ngày 30 tháng 8 năm 2001 của Bộ Xây dựng (sau đây viết tắt là Thông tư số 05 của Bộ Xây dựng) và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Điều 8 : Công tác phòng cháy chữa cháy tại nhà chung cư được thực hiện theo đúng Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 04 tháng 4 năm 2003 của Chính phủ và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Điều 9 : Việc sử dụng, khai thác, bảo dưỡng và sửa chữa hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng phải tuân thủ các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo và quy trình, quy phạm do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Điều 10 : Việc quản lý sử dụng và khai thác đối với phần kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư phải tuân thủ theo các quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trách nhiệm của đơn vị quản lý nhà chung cư: .
Đơn vị được UBND thành phố giao trực tiếp quản lý nhà chung cư có chức năng giúp UBND thành phố thực hiện việc quản lý nhà nước về nhà chung cư và có những nhiệm vụ chủ yếu sau:
1. Thông báo, hướng dẫn cho người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà chung cư nắm được các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư trước khi thực hiện việc bán hoặc cho thuê nhà chung cư;
2. Chủ trì, phối hợp với cơ quan chính quyền, công an phường, xã sở tại và các chủ sử dụng tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị, đồng thời có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị xem xét, quyết định (dự thảo nội quy sử dụng nhà chung cư, dự kiến nhân sự Ban quản trị, các khoản kinh phí phải đóng góp);
3. Khi chưa thành lập được Ban quản trị, đơn vị quản lý nhà chung cư có trách nhiệm đảm nhận thực hiện nhiệm vụ của Ban quản trị quy định tại điều 15 Quy chế này;
4. Lập kế hoạch và tổ chức (hoặc thuê đơn vị có tư cách pháp nhân) thực hiện bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư.
Nội dung công tác bảo trì và nguồn vốn phục vụ bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Thông tư số 05 của Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng;
5. Hướng dẫn việc sử dụng các trang thiết bị trong nhà chung cư và tổ chức đào tạo, tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý sử dụng nhà chung cư và phòng cháy chữa cháy cho các thành viên Ban quản trị, các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Tổ chức và hoạt động của Ban quản trị
1. Ban quản trị là người đại diện cho các chủ sử dụng nhà chung cư nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sử dụng trong nhà chung cư đó;
2. Mỗi khu nhà ở đồng bộ, khép kín, có ranh giới riêng biệt; mỗi cụm nhà chung cư hoặc một nhà chung cư độc lập được thành lập một Ban quản trị;
3. Thành viên Ban quản trị gồm các đại diện của chủ sử dụng, đơn vị quản lý nhà chung cư và công an phường, xã sở tại. Mỗi Ban quản trị Phải có ít nhất 03 (ba) thành viên đại diện cho các chủ sử dụng được bầu theo nguyên tắc đa số. Mỗi nhà chung cư trong khu nhà chung cư được xây dựng trước đây hoặc trong cụm nhà chung cư phải có ít nhất 01 (một) đại diện chủ sử dụng tham gia Ban quản trị; cơ quan công an phường, xã sở và đơn vị quản lý nhà chung cư mỗi bên cử 01 (một) đại diện tham gia Ban quản trị. Các thành viên Ban quản trị bầu Trưởng ban để điều hành các hoạt động trong nhiệm kỳ được giao. Nhiệm kỳ của Ban quản trị tối đa là 03 năm (36 tháng);
4. Ban quản trị có nhiệm vụ :
a/ Theo dõi giám sát việc thực hiện bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định;
b/ Xây dựng Nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với tình hình, điều kiện cụ thể của nhà chung cư và các quy định của Quy chế này để trình Hội nghị nhà chung cư xem xét, thông qua; phối hợp với đơn vị quản lý nhà chung cư tổ chức họp thường kỳ và đột xuất Hội nghị nhà chung cư;
c/ Thu thập, tổng hợp các ý kiến, kiến nghị của các chủ sử dụng liên quan đến công tác quản lý sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với các tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết;
d/ Ký hợp đồng với các doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ (điện, nước, rác thải sinh hoạt...), giám sát hoạt động của các doanh nghiệp này theo nội dung hợp đồng đã ký;
đ/ Phối hợp với các cơ quan có liên quan, chính quyền địa phương, tổ dân phố để thực hiện tốt việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý;
e/ Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao.
5. Các thành viên Ban quản trị được hưởng phụ cấp trách nhiệm theo quy định của Hội nghị nhà chung cư.

Hội nghị nhà chung cư
1. Hội nghi nhà chung cư phải có ít nhất 70% đại diện các chủ sử dụng trong nhà chung cư đó tham dự; đồng thời phải có sự tham gia của đại diện đơn vị quản lý nhà chung cư và đại diện chính quyền, Công an phường, xã sở tại. Hội nghị nhà chung cư được tổ chức mỗi năm một lần. Ban quản trị có thể triệu tập Hội nghị nhà chung cư đột xuất trong trường hợp cần thiết;
2. Hội nghị nhà chung cư được tổ chức nhằm:
a/ Bầu mới, bổ sung, thay đổi các thành viên Ban quản trị;
b/ Thông qua nội quy sử dụng và các quy định liên quan tới nội dung công việc quản lý sử dụng nhà chung cư;
c/ Kiểm điểm, đánh giá kết quả thực hiện Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;
d/ Quy định phụ cấp cho các thành viên Ban Quản trị;
đ/ Quyết định các vấn đề cần thiết khác có liên quan.

Nội dung công việc quản lý sử dụng nhà chung cư, gồm :
1. Quản lý sử dụng:
a/ Quản lý sử dụng, duy tu, bảo dưỡng các trang, thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư (cầu thang máy, trạm bơm nước, máy phát điện, hệ thống cấp thoát nước và các trang thiết bị khác);
b/ Quản lý sử dụng, duy tu, bảo dưỡng phần diện tích và không gian thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư (hành lang, cầu thang bộ, tường, trần, mái nhà và các bộ phận khác) ;
c/ Quản lý, bảo quản tài liệu hồ sơ nhà.
d/ Kiểm tra, đôn đốc các đối tượng có liên quan trong việc thực hiện nội quy quy chế có liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư;
đ/ Các nội dung quản lý khác có liên quan;
2. Các công việc dịch vụ:
a/ Bảo vệ an ninh, trật tự; trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô; quét dọn vệ sinh công cộng, thu gom rác thải;
b/ Vận hành hệ thống trang thiết bị sử dụng chung (bơm nước, vận hành thang máy, máy phát điện và các thiết bị khác);
c/ Chăm sóc vườn hoa, thảm cỏ xung quanh nhà chung cư (nếu có); .
d/ Các dịch vụ khác có liên quan (nếu có).

Đối tượng phải đóng góp kinh phí
Người đang trực tiếp sử dụng căn hộ (hoặc phần sở hữu riêng khác) trong nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí phục vụ quản lý sử dụng nhà chung cư đó.

Các khoản kinh phí phải đóng góp:
1. Kinh phí để thực hiện các công việc quản lý sử dụng nhà chung cư nêu tại khoản 1 điều 17 và các công việc dịch vụ nêu tại các điểm b, c và d khoản 2 điều 17 của Quy chế này do Ban quản trị phối hợp với đơn vị quản lý nhà chung cư thống nhất xác định trình Hội nghị nhà chung cư xem xét, chấp nhận;
2. Các loại phí an ninh, trật tự; phí trông giữ xe đạp, xe máy, xe ô tô; phí vệ sinh nêu tại điểm a khoản 2 điều 17 của Quy chế này thực hiện theo Nghị định số 57/2002/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2002 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh phí, lệ phí và các văn bản quy định cụ thể của thành phố;
3. Các loại phí dịch vụ không thường xuyên, như: chi phí sử dụng điện thoại công cộng, thuê trông giữ tài sản và các chi phí khác (nếu có) do bên cung cấp dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ tự thỏa thuận;
4. Phụ cấp cho các thành viên Ban quản trị (trừ các thành viên do đơn vị quản lý nhà chung cư cử tham gia) thực hiện theo quy định của Hội nghị nhà chung cư.

Quản lý, sử dụng các khoản kinh phí đóng góp:
1. Người đang sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm, nộp theo định kỳ hàng tháng các khoản kinh phí quy định tại khoản 1, 2 và 4

Điều 20 của Quy chế này cho Ban quản trị;
2. Đơn vị quản lý nhà chung cư được sử dụng nguồn kinh phí do người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quy định của pháp luật về tài chính;
3. Ban Quản trị được sử dụng nguồn kinh phí do người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quy định của pháp luật về tài chính để phục vụ công tác quản lý sử dụng nhà chung cư.

Giải quyết tranh chấp.
1. Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà chung cư do cơ quan tòa án giải quyết;
2. Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hòa giải (các hộ tự hòa giải hoặc đơn vị được giao quản lý nhà chung cư, Ban quản trị, UBND phường tổ chức hòa giải). Nếu không hòa giải được thì chuyển Tòa án giải quyết;
3. Các tranh chấp liên quan tới việc quản lý sử dụng, vận hành, khai thác, cải tạo sửa chữa trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hòa giải. Nếu không hòa giải được thì Ban quản trị có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo thẩm quyền quy định tại Quy chế này hoặc báo cáo cơ quan chính quyền sở tại xem xét, giải quyết;
4. Các tranh chấp về hợp đồng kinh tế trong quá trình thực hiện quản lý sử dụng và cung cấp dịch vụ nhà chung cư theo quy định của Quy chế này được xử lý theo quy định của pháp luật về hợp đồng kinh tế.

Xử lý vi phạm:
1. Người có hành vi vi phạm Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm và hậu quả xảy ra sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật;
2. Cán bộ, công chức có hành vi sách nhiễu, dung túng, bao che hoặc tạo điều kiện cho người khác vi phạm các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư thì tuỳ theo mức độ vi phạm và hậu quả xảy ra sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật;
3. Trường hợp gây thiệt hại về vật chất thì còn phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân quận, huyện:
1. Theo dõi, kiểm tra và giải quyết những vấn đề vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo, đề xuất UBND thành phố xem xét, giải quyết;
2. Xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền quy định.

Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân phường, xã:
1. Theo dõi, kiểm tra và giải quyết những vấn đề vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo, đề xuất UBND quận, huyện xem xét, giải quyết;
2. Phối hợp với đơn vị quản lý nhà chung cư, Ban quản trị giải quyết những vấn đề vướng mắc, phát sinh trong quá trình thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn;
3. Tạo điều kiện thuận lợi, phối hợp và hỗ trợ đơn vị quản lý nhà chung cư, Ban Quản trị thực hiện tốt công tác quản lý và cung cấp các hoạt động dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn;
4. Xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền quy định.

Trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường:
1. Hướng dẫn và kiểm tra đơn vị quản lý nhà chung cư trong quá trình tổ chức triển khai thực hiện Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;
2. Tổng hợp và kiến nghị những vướng mắc, phát sinh trong quá trình thực hiện Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trình UBND thành phố xem xét, quyết định việc sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới.

Trách nhiệm của đơn vị quản lý nhà chung cư:
1. Hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ và tăng cường công tác kiểm tra, đôn đốc thực hiện các quy định về quản lý nhà chung cư, bảo đảm sử dụng có hiệu quả nguồn nhà chung cư của thành phố;
2. Thực hiện việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo sự phân giao của UBND thành phố và theo nội dung Quy chế này;
3. Thực hiện các nội dung công việc quản lý sử dụng nhà chung cư quy định tại

Điều 17 Quy chế này;
4. Thực hiện việc ký hợp đồng cho thuê nhà với chủ sử dụng nhà chung cư (đối với phần diện tích cho thuê thuộc sở hữu nhà nước); phối hợp với Ban Quản trị trong việc xem xét, quyết định dừng cung cấp các hoạt động dịch vụ đối với các hộ không đóng góp các khoản thu theo quy định hoặc cố ý vi phạm các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư và giải quyết những vấn đề phát sinh trong quản lý sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư (nếu có);
5. Phối hợp với chính quyền địa phương các cấp thường xuyên kiểm tra việc sử dụng nhà chung cư theo Quy chế này; đề xuất việc xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm;
6. Kịp thời đề xuất những vướng mắc trong quá trình thực hiện Quy chế này.