QUYẾT ĐỊNH Về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên năm 2008 ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH HƯNG YÊN

Ban hành kèm theo Quyết định này bản quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên năm 2008.
Giá các loại đất được điều chỉnh trong các trường hợp khi có biến đổi theo quy định tại khoản 12

Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ hoặc do đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch mới.

Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2008.

Ông Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Thủ trưởng các sở, ban, ngành; Chủ tịch UBND các huyện, thị xã; các tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định này./.
TM. ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH THƯỜNG TRỰC
(Đã ký)
Nguyễn Bật Khách
QUY ĐỊNH
Về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên
(Ban hành kèm theo Quyết định số 2555/QĐ-UBND ngày 24/12 /2007 của UBND tỉnh Hưng Yên)

Phạm vi áp dụng
1 . Giá các loại đất tại các phụ lục chi tiết số 1, số 2, số 3 quy định này làm căn cứ để:
a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại

Điều 34 và

Điều 35 Luật Đất đai năm 2003.
c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại

Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003.
d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp khi cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước; các doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3

Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003.
đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ, chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế theo quy định tại

Điều 39,

Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003.
g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm Pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Điều 2 . Nguyên tắc xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên
1 . Phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì UBND tỉnh sẽ điều chỉnh cho phù hợp.
2 . Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, có cùng mục đích sử dụng như nhau thì mức giá như nhau.
3 . Đất tại khu vực giáp ranh giữa các huyện, thị xã, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng như nhau thì mức giá như nhau.

Phương pháp xác định giá đất
1 . Phương pháp so sách trực tiếp:
Là phương pháp xác định mức giá đất thông qua việc phân tích và khảo sát giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự để so sánh và xác định giá đất của loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người được chuyển nhượng, không chịu sự tác động bởi các yếu tố như: Tăng giá đất do đầu cơ, thay đổi quy hoạch.
2 . Phương pháp thu nhập:
Là xác định mức giá tính bằng thương số giữa các mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân trong 1 năm kỳ hạn 12 tháng (VNĐ), tính đến thời điểm xác định giá đất tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi cao nhất (phương pháp này chỉ áp dụng để định giá cho loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất).
3. Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
4. Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

Một số quy định để áp dụng bảng giá các loại đất
1 . Đất nông nghiệp:
Hạng đất: Áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp do Chi cục Thuế huyện, thị xã xác nhận theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
2 . Đất ở: Đô thị, huyện lỵ, khu dân cư nông thôn theo quy định tại phụ lục chi tiết số 2.
2.1 . Phân loại đường phố:
Thị xã Hưng Yên phân làm 15 loại đường phố trong đô thị và 5 loại đường cho khu dân cư ven đô thị, mỗi loại đường phố có 4 vị trí.
Các huyện lỵ khác được chia làm 3 khu vực dân cư trung tâm thị trấn, huyện lỵ, khu dân cư ven trục đường giao thông, khu dân cư nông thôn. Tuỳ theo điều kiện hạ tầng kỹ thuật, điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, giá đất được quy định cho phù hợp với tình hình thực tế của mỗi địa phương, mỗi khu vực.
Giá đất vị trí sau được tính theo tỷ lệ % giá đất vị trí 1.
2.2 . Phân vị trí đất:
a) Áp dụng theo vị trí:
Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất, có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường giao thông, có chiều dài từ mét thứ nhất đến mét thứ 20.
Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất, từ mét thứ 21 đến mét thứ 40, có điều kiện hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh, sinh hoạt thuận lợi nhưng có giá đất thực tế trung bình kém hơn vị trí 1. Giá vị trí 2 có giá trị bằng 60% giá đất vị trí 1.
Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất, từ mét thứ 41 đến mét thứ 60, có điều kiện hạ tầng kỹ thuật, sản xuất kinh doanh và sinh hoạt kém thuận lợi, có giá đất thực tế trung bình kém vị trí 2. Giá đất vị trí 3 có giá trị bằng 40% giá đất vị trí 1.
Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất, từ mét thứ 61 trở đi, có điều kiện hạ tầng kỹ thuật sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt có giá đất thực tế trung bình kém vị trí 3. Giá đất vị trí 4 có giá trị bằng 20% giá đất vị trí 1.
b) Áp dụng theo lớp: (Đối với thửa đất khác chủ sử dụng đất)
Lớp 1: Là thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với đườmg giao thông có chiều sâu từ mét thứ nhất đến mét thứ 20. Giá đất lớp 1 bằng 100% đơn giá đất vị trí 1.
Lớp 2: Là thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với thửa đất lớp 1 hoặc vị trí 1 có chiều sâu trong phạm vi 20m. Giá đất lớp 2 bằng 60% đơn giá đất lớp 1.
Lớp 3: Là thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với thửa đất lớp hai có chiều sâu trong phạm vi 20m. Giá đất lớp 3 bằng 40% đơn giá đất lớp 1.
Lớp 4: Là thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với thửa đất lớp ba có chiều sâu trong phạm vi 20m. Giá đất lớp 4 bằng 20% đơn giá đất lớp 1.
Căn cứ vào tình hình cụ thể, trong trường hợp thực hiện BTTH-GPMB ở từng khu vực, từng dự án, UBND các huyện, thị xã và chủ dự án thống nhất vận dụng theo vị trí hoặc theo lớp; nếu có vướng mắc và vượt quá thẩm quyền giải quyết, lập tờ trình gửi Sở Tài chính tổng hợp UBND tỉnh để được giải quyết.
2.3 . Đất ở khu dân cư nông thôn:
Loại 1: Vị trí đất có mặt tiền là trung tâm văn hoá, thương mại, du lịch của thôn, xã có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và giá đất thực tế trung bình cao nhất.
Loại 2 : Vị trí đất có mặt tiền đường rộng trên 3,5m, có điều kiện sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và giá đất thực tế trung bình kém loại 1.
Loại 3: Vị trí đất có mặt tiền đường rộng từ 2,5m đến 3,5m, có điều kiện sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và giá đất thực tế trung bình kém loại 2.
Loại 4 : Vị trí đất có mặt tiền đường rộng từ 1,5m đến dưới 2,5m, có điều kiện sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và giá đất thực tế trung bình kém loại 3.
Loại 5: Vị trí đất có mặt tiền đường rộng dưới 1,5m, có điều kiện sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và giá đất thực tế trung bình kém loại 4.
2.4 . Đối với đất ao hồ, thùng vũng: Được xác định theo giá đất ở tại biểu 2 và được giảm trừ chi phí san lấp tại thời điểm thẩm định giá.
2.5 . Mức giá đất của các lô góc có 02 mặt đường:
Lô góc có 02 mặt đường bằng mức giá đất ở cao nhất của cùng vị trí và đường đó cộng thêm 20%.
Lô góc có 01 mặt đường và 01 mặt ngõ bằng mức giá đất ở cao nhất của cùng vị trí và đường đó cộng thêm 10%.
2.6 . Giá đất ở những khu vực chưa có (hoặc không có) tên đường:
Những đường cắt ngang các phố chưa có (hoặc không có) tên đường, những đường trong khu dân cư mới xây dựng, giá đất được xác định theo đơn giá đất của loại đường phố liền kề gần nhất, có điều kiện hạ tầng kỹ thuật tương tự.
3 . Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Theo quy định tại phụ lục chi tiết số 3:
Tuỳ theo tính chất và đặc điểm cụ thể của từng dự án đầu tư, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào các khu vực khác nhau trên địa bàn tỉnh Hưng Yên. Khi xác định tiền thuê đất được áp dụng như sau:
+ Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được áp dụng chung cho các đường theo đơn giá đất tại biểu số 3. Đối với khu đất có hai mặt đường áp dụng hệ số điều chỉnh 1,2 lần. Đối với khu đất có một mặt đường và một mặt ngõ áp dụng hệ số điều chỉnh 1,1 lần.
+ Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Khu vực trung tâm huyện lỵ, tính từ trung tâm huyện lỵ (Ngã ba, ngã tư,… trung tâm huyện) về các phía 1.000m.
+ Các trục đường giao thông tính từ chỉ giới mép đường giao thông:
Lớp 1 Trong phạm vi 1.000m áp dụng 100% mức giá quy định.
Lớp 2 Trong phạm vi trên 1.000m đến 2.000m áp dụng 60% mức giá quy định.
Lớp 3 Trong phạm vi trên 2.000m đến 3.000m áp dụng 40% mức giá quy định.
+ Đối với khu đất thuộc các đường quy hoạch được áp dụng theo giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như giá đất thuộc đường tỉnh lộ.
Trường hợp các dự án đầu tư xây dựng các khu dân cư mới, khu đô thị, khu thương mại du lịch, xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp khi thực hiện cổ phần hoá. Sở Tài chính chủ trì phối hợp với các sở, ngành liên quan xác định giá đất trình UBND tỉnh quyết định.

Những thửa đất, khu đất chưa có trong bảng giá, phụ lục hoặc trường hợp mới phát sinh do xây dựng đường, phố, khu đô thị mới Sở Tài chính chủ trì cùng các sở, ngành và UBND các huyện, thị xã xác định giá trình UBND tỉnh xem xét quyết định. Sở Tài chính định kỳ tổ chức cập nhật biến động giá đất trên địa bàn tỉnh trình UBND tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Mọi trường hợp điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền tại một số vị trí đât, một số khu vực đất, loại đất trong năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh xây dựng phương án trình xin ý kiến Thường trực HĐND tỉnh trước khi quyết định và báo cáo Hội đồng nhân dân tỉnh tài kỳ họp gần nhất.

Chủ tịch UBND huyện, thị xã chỉ đạo Phòng Tài chính - Kế hoạch theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên địa bàn kịp thời báo cáo Sở Tài chính.

Giao cho Sở Tài chính căn cứ quy định hiện hành của nhà nước và nội dung quy định này hướng dẫn thực hiện. Trong quá trình thực hiện nếu có phát sinh vướng mắc Sở Tài chính tổng hợp trình UBND tỉnh xem xét quyết định.