QUYẾT ĐỊNH Về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên năm 2010 UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH HƯNG YÊN

Ban hành kèm theo Quyết định này bản Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên năm 2010.
Các trường hợp điều chỉnh giá đất trong năm (nếu có) được thực hiện theo quy định tại

Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2010.

Điều 3 . Chánh Văn phòng Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thủ trưởng các sở, ban, ngành; Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các huyện, thành phố; các tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định này./.
TM. UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH THƯỜNG TRỰC
(Đã ký)
Nguyễn Bật Khách
QUY ĐỊNH
VỀ GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HƯNG YÊN
(Ban hành kèm theo Quyết định số 22/2009/QĐ-UBND
ngày 22/12/2009 của UBND tỉnh Hưng Yên)

Đối tượng điều chỉnh
Quyết định này quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên: Giá đất nông nghiệp; giá đất ở tại đô thị; giá đất ở tại nông thôn và giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Chi tiết tại Phụ biểu số 1A, 1B, 2, 3, 4).

Phạm vi áp dụng
1. Giá các loại đất quy định tại

Điều 1 làm căn cứ để:
1.1. Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
1.2. Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại

Điều 34 và

Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
1.3. Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại

Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;
1.4. Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3

Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;
1.5. Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật;
1.6. Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế theo quy định tại

Điều 39,

Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
1.7. Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật;
1.8. Tính tiền hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp bị thu hồi để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Điều 3 . Nguyên tắc và phương pháp xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên
1. Nguyên tắc xác định giá đất
1.1. Phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì UBND tỉnh sẽ điều chỉnh cho phù hợp.
1.2. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, có cùng mục đích sử dụng như nhau thì mức giá như nhau.
1.3. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các huyện, thị xã, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng như nhau thì mức giá như nhau.
2. Phương pháp xác định giá đất:
2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
Là phương pháp xác định mức giá đất thông qua việc phân tích và khảo sát giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự để so sánh và xác định giá đất của loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người được chuyển nhượng, không chịu sự tác động bởi các yếu tố như: Tăng giá đất do đầu cơ, thay đổi quy hoạch.
2.2. Phương pháp thu nhập:
Là xác định mức giá tính bằng thương số giữa các mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân trong 1 năm kỳ hạn 12 tháng (VNĐ), tính đến thời điểm xác định giá đất tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi cao nhất (phương pháp này chỉ áp dụng để định giá cho loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất).
2.3. Phương pháp chiết trừ:
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
2.4. Phương pháp thặng dư:
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

Một số quy định để áp dụng bảng giá các loại đất
1. Giá đất được xác định cho từng vị trí, từng loại đường phố, từng khu vực theo từng mục đích sử dụng trên phạm vi toàn tỉnh Hưng Yên nhằm cụ thể hoá các quy định của pháp luật về đất đai: Luật Đất đai, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ và Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính.
2. Giá đất được chia làm 2 nhóm:
Nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây lâu năm; đất trồng cây hàng năm; đất nuôi trồng thuỷ sản;
Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở tại đô thị; đất ở tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
3. Phân vùng đất: Tỉnh Hưng Yên thuộc vùng Đồng bằng.
4. Phân loại đô thị: Thành phố Hưng Yên là đô thị loại III; các thị trấn là đô thị loại V.
5. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì giá đất được xác định theo kết quả đấu giá (quy trình đấu giá theo quy định hiện hành của Uỷ ban nhân dân tỉnh) và mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại Quyết định này.
6. Quy định này không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất thoả thuận về giá đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng đất, cho thuê lại đất, góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất.
7. Giá đất nông nghiệp:
Giá đất nông nghiệp được quy định tại Phụ biểu số 1A, số 1B;
Giá đất nông nghiệp được xác định theo hạng đất.
Hạng đất: áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp do Chi cục Thuế huyện, thành phố xác nhận theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
8. Giá đất ở:
8.1. Giá đất ở tại đô thị quy định tại Phụ biểu số 2; giá đất ở tại nông thôn quy định tại Phụ biểu số 3.
8.2. Xác định giá đất theo vị trí trong mỗi đường, phố của từng loại đô thị và khu dân cư nông thôn.
Đối với đất ở tại đô thị thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau;
Đối với đất ở nông thôn thực hiện định giá đất theo vị trí đất ở ven trục đường quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ và đất ở tại 03 khu vực trong khu dân cư nông thôn.
8.3. Phân loại đường, đường phố trong đô thị:
Đất ở đô thị bao gồm các phường, thị trấn. Việc phân loại vị trí, phân chia từng đoạn phố, từng đường phố của đô thị để định giá được thực hiện theo các nguyên tắc chung quy định tại

Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng.
Thành phố Hưng Yên phân làm 14 loại đường phố trong đô thị, các huyện lỵ khác được chia làm từng loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi và mỗi loại đường phố có 4 vị trí. Tuỳ theo điều kiện hạ tầng kỹ thuật, điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, giá đất được quy định cho phù hợp với tình hình thực tế của mỗi địa phương, mỗi khu vực.
Giá đất vị trí sau được tính theo tỷ lệ bằng 70% giá đất vị trí liền kề.
8.4. Phân loại khu vực trong khu dân cư nông thôn:
Khu vực 1: Là thửa đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính (không phải đất nằm ven trục đường quốc lộ, huyện lộ, tỉnh lộ) nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần UBND xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại, dịch vụ, khu công nghiệp; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn hoặc có đường giao thông mặt cắt từ 3,5m trở lên và có giá đất thực tế trung bình cao nhất.
Khu vực 2: Là thửa đất nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ và có giá đất thực tế trung bình kém khu vực 1.
Khu vực 3: Là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
8.5. Phân vị trí đất
a) Áp dụng theo vị trí:
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị; trong từng khu vực ở khu dân cư nông thôn được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông và được phân thành 4 loại vị trí. Cụ thể:
Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất liền cạnh đường, phố (mặt tiền) của một chủ sử dụng đất.
Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất không ở liền cạnh đường, phố (ở trong ngõ, đường nội bộ của khu nhà ở) có mặt cắt từ 2,5m đến 3,5m và cách chỉ giới lưu không đường, phố 50m trở lại.
Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất trong ngõ, đường nội bộ của khu nhà ở có điều kiện sinh hoạt kém thuận lợi hơn vị trí 2, mặt cắt rộng từ 1,5m đến 2,5m hoặc các thửa đất ở trong ngõ, đường nội bộ của khu nhà ở cách chỉ giới lưu không đường, phố trên 50m.
Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất trong ngõ, đường nội bộ của khu nhà ở có điều kiện sinh hoạt kém thuận lợi hơn, không thuộc các điều kiện trên, có mặt cắt dưới 1,5m.
Trường hợp các thửa đất ở các vị trí 2, 3, 4 có ngõ nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất; nếu thửa đất có các khoảng cách đến các đường, phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố có mức giá cao nhất.
b) Áp dụng theo lớp: Xác định giá đối với các lô, thửa đất có kích thước, diện tích lớn.
Đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có kích thước, diện tích lớn (không áp dụng đối với đất nông nghiệp), chiều sâu tính từ chỉ giới lưu không của đường, phố được chia thành các lớp theo hướng chính của nhà, công trình phù hợp quy hoạch để tính giá như sau:
Lớp 1: Là thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường giao thông, có chiều sâu từ mét thứ nhất đến mét thứ 20. Giá đất lớp 1 bằng 100% đơn giá đất vị trí 1.
Lớp 2: Tính từ cuối lớp 1 có chiều sâu vào trong phạm vi 20m. Giá đất lớp 2 bằng 70% đơn giá đất lớp 1.
Lớp 3: Tính từ cuối lớp 2 có chiều sâu vào trong phạm vi 20m. Giá đất lớp 3 bằng 70% đơn giá đất lớp 2.
Lớp 4: Tính từ cuối lớp 3 có chiều sâu vào trong phạm vi 20m. Giá đất lớp 4 bằng 70% đơn giá đất lớp 3.
Căn cứ vào tình hình cụ thể, trong trường hợp thực hiện bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở từng khu vực, từng dự án, Uỷ ban nhân dân các huyện, thành phố và chủ dự án thống nhất vận dụng theo vị trí, theo lớp; nếu có vướng mắc và vượt quá thẩm quyền giải quyết, lập tờ trình gửi Sở Tài chính tổng hợp báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh xem xét quyết định.
Trường hợp thửa đất có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo hướng chính của nhà, công trình phù hợp quy hoạch chi tiết khu dân cư đô thị.
8.6. Mức giá đất của các thửa đất ở vị trí góc tiếp giáp 02 mặt đường, phố trở lên:
Thửa đất ở vị trí góc tiếp giáp 02 mặt đường, phố trở lên bằng mức giá đất ở cao nhất của cùng vị trí đường đó cộng thêm 20%;
Thửa đất ở vị trí góc tiếp giáp 01 mặt đường và 01 mặt ngõ mức giá đất ở cao nhất của cùng vị trí và đường đó cộng thêm 10%.
8.7. Giá đất ở những khu vực chưa có (hoặc không có) tên đường: Những đường cắt ngang các phố chưa có (hoặc không có) tên đường, những đường trong khu dân cư mới xây dựng, giá đất được xác định theo đơn giá đất của loại đường phố liền kề gần nhất, có điều kiện hạ tầng kỹ thuật tương tự.
9. Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:
9.1. Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được quy định tại Phụ biểu số 4.
9.2. Tuỳ theo tính chất và đặc điểm cụ thể của từng dự án đầu tư, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào các khu vực khác nhau trên địa bàn tỉnh Hưng Yên. Khi xác định tiền thuê đất được áp dụng như sau:
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được áp dụng chung cho các đường theo đơn giá tại Phụ biểu số 4. Đối với khu đất có hai mặt đường áp dụng hệ số điều chỉnh 1,2 lần. Đối với khu đất có một mặt đường và một mặt ngõ áp dụng hệ số điều chỉnh 1,1 lần;
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Khu trung tâm huyện lỵ, tính từ trung tâm huyện lỵ (ngã ba, ngã tư,… trung tâm huyện) về các phía 1.000m;
Các trục đường giao thông tính từ chỉ giới mép đường giao thông:
Lớp 1: Trong phạm vi 1.000m áp dụng 100% mức giá quy định
Lớp 2: Trong phạm vi trên 1.000m đến 2.000m áp dụng 60% mức giá quy định
Lớp 3: Trong phạm vi trên 2.000m đến 3.000m áp dụng 40% mức giá quy định
Đối với khu đất thuộc các đường quy hoạch được áp dụng theo giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như giá đất thuộc đường tỉnh;
Trường hợp các dự án đầu tư xây dựng các khu dân cư mới, khu đô thị, khu thương mại du lịch, xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp khi thực hiện cổ phần hoá. Sở Tài chính chủ trì phối hợp với các sở, ngành liên quan xác định giá đất trình Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định.

Những thửa đất, khu đất chưa có trong bảng giá, phụ biểu hoặc trường hợp mới phát sinh do xây dựng đường, phố, khu đô thị mới, Sở Tài chính chủ trì cùng các sở, ngành và Uỷ ban nhân dân các huyện, thành phố xác định giá trình Uỷ ban nhân dân tỉnh xem xét quyết định. Sở Tài nguyên và Môi trường định kỳ tổ chức cập nhật biến động giá đất trên địa bàn tỉnh trình Uỷ ban nhân dân tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hoá lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp trình Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định. Giá đất cụ thể được xác định lại không bị giới hạn bởi các quy định tại khoản 5

Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, thành phố chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên địa bàn kịp thời báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường.

Trong quá trình thực hiện nếu có phát sinh vướng mắc Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp trình Uỷ ban nhân dân tỉnh xem xét quyết định.