QUYẾT ĐỊNH Ban hành Quy định các tiêu thức chung và phương pháp xác định giá đất trên địa bàn tỉnh ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH LAI CHÂU

Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định các tiêu thức chung và phương pháp xác định giá đất trên địa bàn tỉnh.

Quyết định này thay thế Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 03/02/2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh V/v Ban hành quy định tiêu thức chung và phương pháp xây dựng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu và có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký.

Các ông (bà): Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Giám đốc các Sở, ban, ngành tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
TM. ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH
CHỦ TỊCH
(Đã ký)
Lò Văn Gìang
QUY ĐỊNH
CÁC TIÊU THỨC CHUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LAI CHÂU
( Ban hành kèm theo Quyết định số 26/2008/QĐ-UBND
ngày 05 tháng 11 năm 2008 của UBND tỉnh Lai Châu)

Đối tượng điều chỉnh
Quyết định này quy định về các tiêu thức chung và phương pháp xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu.

Phạm vi áp dụng
Phạm vi áp dụng theo quy định tại

Điều 2 Nghị định 188/2004/NĐ-CP và khoản 1

Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP.

Giải thích từ ngữ
Ngoài một số từ ngữ được giải thích tại

Điều 3 Nghị định 188/2004/NĐ-CP, trong Quy định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Khu dân cư bao gồm khu dân cư nông thôn, khu dân cư thuộc thị trấn ranh giới xác định theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; nếu chưa có quy hoạch thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư.
2. Chợ nông thôn, chợ đô thị, nơi thu mua nông sản tập trung (gọi chung là chợ) là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua, bán các sản phẩm nông, lâm nghiệp,… ranh giới xác định theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; nếu chưa có quy hoạch thì xác định theo ranh giới hiện hữu của chợ.
3. Chỉ giới hành lang bảo vệ đường bộ theo quy định tại

Điều 13 đến

Điều 17 Nghị định 186/2004/NĐ-CP ngày 05/11/2004 của Chính phủ Quy định về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.
4. Yếu tố lợi thế sản xuất nông nghiệp gồm có 4 yếu tố sau: Địa hình bằng phẳng, độ phì nhiêu của đất cao, điều kiện tưới tiêu chủ động, thời tiết khí hậu thuận lợi nhất cho sản xuất, kinh doanh.

Phân vùng, phân khu vực và phân loại đất
1. Phân vùng: (Áp dụng khung giá các loại đất Chính phủ quy định cho từng loại xã đồng bằng, trung du và miền núi).
Tất cả các xã, phường, thị trấn trên địa bàn tỉnh đều thuộc xã miền núi.
2. Phân loại đất:
Đất đai trên địa bàn tỉnh được phân loại theo

Điều 13 Luật Đất đai 2003 và các khoản 3, 4, 5, 6

Điều 6 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ.
3. Phân nhóm khu vực xã, phường, thị trấn:
Các xã, phường và thị trấn trên địa bàn tỉnh được phân làm 3 khu vực.
Khu vực 1: Các xã, phường, thị trấn thuộc vùng tương đối bằng phẳng thuận lợi.
Khu vực 2: Các xã tiếp giáp khu vực 1, vùng núi tương đối cao.
Khu vực 3: Các xã thuộc vùng cao, vùng sâu xa đặc biệt khó khăn.

Phân loại đất ở nông thôn, đất ở đô thị
1. Đất ở tại nông thôn và đất phi nông nghiệp tại nông thôn:
a) Phân khu vực:
Phân theo các trục đường giao thông chính, khu trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu công nghiệp, chợ... chia làm 3 khu vực thuộc địa giới hành chính của xã.
b) Phân vị trí đất:
Vị trớ của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cỏch tới mặt tiền trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ.
2. Phân loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất trong đô thị:
a) Phân loại đô thị: (Áp dụng khung giá các loại đất Chính phủ quy định cho từng loại đô thị).
Đô thị loại IV: Thị xã Lai Châu
Đô thị loại V: Các thị trấn trong tỉnh.
b) Phân loại đường phố:
Việc phân loại đường phố trong đô thị để xây dựng giá đất chủ yếu dựa vào khả năng sinh lợi, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, khoảng cách so với trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch, chợ... điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống.
c) Phân vị trí đất:
Mỗi loại đường phố, đoạn phố được phân thành các nhóm vị trí và được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá đất thị trường trung bình, điều kiện kết cấu hạ tầng, khoảng cách so với đường giao thông để định vị trí.

Nhóm đất nông nghiệp
1. Loại đất xác định giá:
Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất rừng sản xuất.
2. Phân khu vực:
a) Khu vực 1: Các phường, thị trấn và những xã nằm trên các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ.
b) Khu vực 2: Đất các xã nằm ven tuyến huyện lộ; Xã thuộc vùng giáp ranh giữa các huyện, thị xã.
c) Khu vực 3: Các xã còn lại.
3. Phân vị trí xác định giá đất:
a) Vị trí 1:
Đảm bảo có từ một yếu tố khoảng cách trở lên như sau:
+ Đất tiếp giáp khu dân cư đến 500m.
+ Đất tiếp giáp chợ đến 1000m.
+ Đất tiếp giáp hành lang bảo vệ đường bộ đến 500m.
Kết hợp với ít nhất hai yếu tố lợi thế sản xuất nông nghiệp.
b) Vị trí 2:
Đảm bảo có từ một yếu tố khoảng cách trở lên như sau:
+ Các loại đất tiếp giáp vị trí 1 đến 500m.
Kết hợp với ít nhất một yếu tố lợi thế sản xuất nông nghiệp.
c) Vị trí 3: Vị trí đất còn lại.
4. Hệ số vị trí xác định giá đất:
Hệ số vị trí các loại đất nông nghiệp và kết quả khảo sát giá là cơ sở cho định giá đất, toàn bộ giá đất nông nghiệp hàng năm từng vùng như sau:
a) Vị trí 1: Hệ số 1,0.
b) Vị trí 2: Hệ số 0,7 - 0,8 vị trí 1.
c) Vị trí 3: Hệ số 0,4 - 0,6 vị trí 1.

Nhóm đất phi nông nghiệp
1. Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn:
1.1. Phân khu vực, vị trí xác định giá đất:
a) Khu vực 1: Đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, giao thông nông thôn nằm tại trung tâm xã, cụm xã hoặc ngã ba đường; tiếp giáp khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất hoặc tiếp giáp chợ, bến cảng có khả năng sinh lợi cao, có kết cấu hạ tầng tốt, thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ, được phân thành ba vị trí.
Vị trí 1: Đất tiếp giáp vỉa hè hoặc chỉ giới giao thông đến 40m.
Vị trí 2: Đất sau mét thứ 40 của vị trí 1 đến mét thứ 100.
Vị trí 3: Đất sau mét thứ 100 của vị trí 2 đến mét thứ 160.
b) Khu vực 2: Đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông liên xã, liên thôn, bản; đất tiếp giáp với khu vực 1; là khu vực đất có khả năng sinh lợi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sinh hoạt, kinh doanh, cung cấp dịch vụ kém thuận lợi hơn khu vực 1 và được phân thành hai vị trí.
Vị trí 1: + Đất tiếp giáp đường giao thông đến 40m.
Vị trí 2: + Đất sau mét thứ 40 của vị trí 1 đến mét thứ 100.
+ Đất tiếp giáp khu vực 1 đến 60m.
c) Khu vực 3: Vị trí đất còn lại trên địa bàn xã.
1.2. Hệ số vị trí xác định giá đất:
a) Khu vực 1:
Vị trí 1: Hệ số 1,0.
Vị trí 2: Hệ số 0,4 - 0,6 vị trí 1.
Vị trí 3: Hệ số 0,25 - 0,4 vị trí 1.
b) Khu vực 2:
Vị trí 1: Hệ số 1,0
Vị trí 2: Hệ số 0,4 - 0,6 vị trí 1.
c) Khu vực 3: Hệ số bằng 0,25 - 0,4 vị trí 1.
2. Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị:
2.1. Phân loại đường phố:
a) Đường phố, đoạn phố loại 1: Nằm trong khu vực có giá trị sinh lợi lớn nhất (trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch); Có kết cấu cơ sở hạ tầng đồng bộ như: Mặt đường rải nhựa hoặc bê tông xi măng, cấp điện, cấp nước, thoát nước, vỉa hè, thông tin liên lạc hoàn chỉnh; Có giá đất thị trường cao nhất.
b) Đường phố, đoạn phố loại 2: Nằm trong khu vực có giá trị sinh lợi lớn; Có kết cấu cơ sở hạ tầng đồng bộ như: Mặt đường rải nhựa hoặc bê tông xi măng, cấp điện, cấp nước, thoát nước, vỉa hè, thông tin liên lạc hoàn chỉnh; Có giá đất thị trường trung bình bằng 0,8 giá đất đường phố, đoạn phố loại 1.
c) Đường phố, đoạn phố loại 3: Là đường phố, đoạn phố có điều kiện thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh - dịch vụ và đời sống; Có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ; Có giá đất thị trường trung bình bằng 0,8 giá đất đường phố, đoạn phố loại 2.
d) Đường phố, đoạn phố loại 4: Là đường phố, đoạn phố có điều kiện thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh - dịch vụ và đời sống; Có cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ; Có giá đất thị trường trung bình bằng 0,8 giá đất đường phố, đoạn phố loại 3.
đ) Đường phố, đoạn phố loại 5: Là đường phố, đoạn phố có điều kiện không thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh - dịch vụ và đời sống; Có giá đất thị trường trung bình thấp hơn đường phố, đoạn phố loại 4.
2.2. Phân vị trí xác định giá đất:
a) Vị trí 1: Đất tiếp giáp mặt tiền, tính từ chỉ giới theo quy hoạch đến 20 m.
b) Vị trí 2: Đất tiếp giáp vị trí 1 đến 40 m; đất nằm tiếp giáp mặt tiền ngõ của đường phố, đoạn phố đến 20 m, có chiều rộng mặt đường ngõ từ 3 m trở lên, điều kiện sinh hoạt thuận lợi, cơ sở hạ tầng tương đối hoàn chỉnh (mặt đường láng nhựa hoặc láng xi măng, có hệ thống cấp, thoát nước và thông tin liên lạc).
c) Vị trí 3: Các vị trí đất còn lại.
2.3. Hệ số vị trí xác định giá đất:
a) Vị trí 1: Hệ số 1,0.
b) Vị trí 2: Hệ số 0,3 - 0,5 vị trí 1.
c) Vị trí 3: Hệ số 0,2 - 0,3 vị trí 1.
3. Định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị và nông thôn được xác định bằng 80% giá đất ở cùng vị trí.

Định giá một số loại đất khác
a) Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được xác định là đất ở; Đất nông nghiệp nằm trong phạm vi địa giới hành chính phường, trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn giá đất bằng 1,3 lần giá đất trồng cây lâu năm vị trí 1 cùng khu vực.
b) Trường hợp trên cùng một trục đường phố được chia thành các đoạn có mức giá đất khác nhau thì giá đất của các thửa đất ở trong phạm vi 50 m giáp ranh của đường phố, đoạn phố có giá thấp hơn được tính bình quân theo giá đất của hai đoạn giáp ranh.
c) Trường hợp các đường phố giao nhau có giá đất khác nhau thì giá đất của các thửa đất ở trong phạm vi 50 m thuộc đường phố có giá thấp hơn được tính theo hệ số 1,1 giá đất cùng vị trí nhưng không vượt quá giá đất của đường phố có giá cao nhất tại nơi các đường phố giao nhau.
d) Trường hợp thửa đất tiếp giáp với hai mặt tiền đường trở lên thì xác định theo mặt tiền đường giá cao nhất; thửa đất nằm ở góc ngã ba đường phố được tính theo hệ số 1,2 giá đất cùng vị trí; ở góc ngã tư đường phố hệ số 1,3.

Quy ước tạm thời ký hiệu đường phố, đoạn phố
Ở những nơi chưa được đặt tên đường phố theo quy định, thì có thể tự đặt ký hiệu để xác định đường phố và phân loại đường phố. Chọn lấy mốc giới, tên gọi có tính chất truyền thống nhiều người biết; chọn các vị trí cơ quan, đơn vị, ngã ba, ngã tư, cầu... để cắt đoạn đặt tên đường phố, đoạn phố.

Đất giáp ranh giữa các huyện, thị xã
1. Khu vực đất giáp ranh :
a) Đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính huyện, thị xã vào sâu địa phận mỗi bên 200m.
b) Đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính huyện, thị xã vào sâu địa phận mỗi bên 100m.
c) Đất phi nông nghiệp ở đô thị tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính huyện, thị xã vào sâu địa phận mỗi bên 80m.
d) Trường hợp đường phân địa giới hành chính của huyện, thị xã ngăn cách bởi sông, suối, đồi, đèo, núi có chiều rộng từ 50 mét trở xuống, thì khu vực đất giáp ranh tính từ bờ sông, suối và chân đồi, đèo, núi vào sâu địa giới của mỗi huyện, thị xã theo quy định chiều sâu nêu trên. Nếu chiều rộng của sông, suối, đồi, đèo, núi trên 50 mét thì không xếp loại đất giáp ranh.
2. Giá đất tại khu vực giáp ranh:
Giá đất khu vực giáp ranh giữa các huyện, thị xã được quy định tại điểm b khoản 3 phần II Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính. Riêng đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị, giá đất được tính bình quân của hai đoạn giáp ranh (Quy định tại điểm b, điểm c khoản 1 Điều này).

Định giá các loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá
Căn cứ vào giá các loại đất nụng nghiệp và đất phi nông nghiệp cùng vị trí đã định giá nằm liền kề hoặc ở vựng lõn cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề) cựng khu vực để định giá:
1. Loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp:
a) Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng giá đất bằng 50% giá đất rừng sản xuất. Riêng đất rừng đặc dụng nếu kết hợp với cảnh quan, du lịch sinh thái - môi trường dưới tán rừng, giá đất bằng giá đất rừng sản xuất.
b) Đất nông nghiệp khác, giá đất bằng 80% giá đất nông nghiệp liền kề; trường hợp liền kề nhiều loại đất nông nghiệp thì căn cứ vào đất nông nghiệp có giá thấp nhất.
2. Loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp:
a) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, cụng trỡnh sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh; Đất phi nông nghiệp khỏc giá đất bằng 80% giá đất ở cựng vị trớ.
b) Đất sử dụng vào mục đích công cộng giá đất bằng 70% giá đất sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp cựng vị trớ.
c) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa giá đất bằng 80% giá đất liền kề. Nếu liền kề với nhiều loại đất khác nhau theo căn cứ vào giá của loại đất cú mức giá thấp nhất. Trường hợp khụng cú cỏc loại đất đó định giá liền kề thỡ tớnh bằng 40% giá đất ở cựng khu vực.
d) Đất sông, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản, giá đất bằng 80% giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng, khai thác thủy sản giá đất bằng 80% giá đất phi nông nghiệp cùng vị trí.
3. Nhóm đất chưa sử dụng:
Khi cần định mức giá, thì giá đất bằng 20% giá đất liền kề. Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, thì giá đất bằng giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng.

Các phương pháp cơ bản để xác định giá đất
Căn cứ kết quả điều tra, khảo sát lựa chọn 1 hoặc 2 trong số các phương pháp sau để xác định giá đất:
1. Các phương pháp cơ bản:
a) Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
b) Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước cú mức lói suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn: Cơ bản áp dụng xác định nhóm đất nông nghiệp.
c) Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
d) Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Chi tiết các phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
2. Cách xác định giá:
a) Đối với khu vực đất đã ổn định sử dụng hệ số vị trí để định giá.
b) Đối với khu vực đất có thị trường bất động sản phát triển mạnh, sôi động và không mang tính ổn định thì sử dụng cách định giá cho từng vị trí đất.
c) Đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sử dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất cho vị trí 1.
d) Đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn và đô thị căn cứ vào kết quả khảo sát, điều tra thông tin thu thập được, sử dụng từ một hoặc hai phương pháp trở lên để xác định giá đất cho vị trí 1.
đ) Trường hợp một thửa đất vận dụng nhiều phương pháp xác định giá và cho kết quả khác nhau thì lấy theo giá đất của cách tính có kết quả cao hơn.

Các nội dung khác không có trong quy định này thì thực hiện theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và Thông tư hướng dẫn số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính./.