THÔNG TƯ Hướng dẫn lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng các thị trấn thị tứ Căn cứ pháp lệnh về nhiệm vụ, quyền hạn cụ thể của Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ở mỗi cấp được Uỷ ban Thường vụ Quốc Hội khoá IX thông qua ngày 25/6/1996; Căn cứ Nghị định số 15/CP ngày 04/3/1994 của Chính phủ về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng; Căn cứ Nghị định số 91/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đô thị; Căn cứ Quyết định số 322/BXD-ĐT ngày 28/12/1993 của Bộ trưởng Bộ xây dựng quy định về lập đồ án quy Hoạch xây dựng đô thị và Thông tư số 25/BXD-KTQH ngày 22/8/1995 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xét duyệt Quy hoạch xây dựng đô thị. Để thực hiện Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII của Đảng, Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập, xét duyệt Quy hoạch xây các thị trấn thị tứ như sau: I. NGUYÊN TẮC CHUNG 1. Mục đích Mục đích công tác lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng các thị trấn, thị tứ nhằm xác lập cơ sở pháp lý và khoa học cho việc quản lý, phát triển đô thị; thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước; từng bước hình thành mạng lưới đô thị hợp lý, tránh không tạo thành các siêu đô thị; tuỳ theo điều kiện từng nơi, tất cả các thị trấn đều phải được phát triển trên cơ sở đẩy mạnh công nghiệp và dịch vụ mang ý nghĩa tiểu vùng, đồng thời hình thành các thị tứ làm trung tâm kinh tế, văn hoá cho mỗi xã hoặc cụm xã để các thị trấn, thị tứ có thể phát huy được vai trò là "điểm tựa" phát triển nông thôn, đẩy mạnh quá trình đô thị hoá và điều hoà sự tăng trưởng, phát triển của các đô thị lớn. 2. Phạm vị áp dụng Thông tư này hướng dẫn nội dung, trình tự, phương pháp lập, xét duyệt (thẩm định và phê duyệt) quy hoạch xây dựng các thị trấn và thị tứ trên địa bàn cả nước, trừ các thị trấn, là đô thị vệ tinh của các thành phố có quy định riêng. 3. Phân loại các thị trấn và thị tứ 3.1. Theo vị trí và chức năng, các thị trấn, thị tứ được phân thành ba loại sau: a. Các thị trấn huyện lỵ là đô thị - trung tâm huyện, có chức năng là trung tâm hành chính, dịch vụ, văn hoá, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và chuyển giao công nghệ, khoa học - kỹ thuật của một huyện; b. Các thị trấn, thị tứ là trung tâm dịch vụ, kinh tế, văn hoá cho một xã, một cụm xã hoặc một tiểu vùng; c. Các thị trấn là đô thị vệ tinh được hình thành trong vùng ảnh hưởng, trực tiếp gắn với sự phát triển của đô thị trung tâm cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh hoặc vùng kinh tế - hành chính tỉnh; 3.2. Các tiêu chuẩn chủ yếu để phân loại các thị trấn và thị tứ: a. Căn cứ Quyết định 132/HĐBT ngày 5/5/1990 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) thì các thị trấn là đô thị loại V phải có quy mô dân số từ 4.000 - 30.000 người, ở vùng núi có dân số tối thiểu là 2.000 người; tỷ lệ lao động phi nông nghiệp phải đạt tối thiểu là 60%; bước đầu đã xây dựng được các công trình cơ sở hạ tầng công cộng chủ yếu có trình độ thích hợp; mật độ dân số bình quân là 6.000 người/km2, ở vùng núi khoảng 3.000 người/km2; b. Đối với các thị tứ, hiện nay Nhà nước chưa có quy định tiêu chuẩn phân loại, nên trong khi lập quy hoạch có thể tạm sử dụng các tiêu chuẩn sau: Quy mô dân số tối thiểu là 2.000 người; ở vùng núi là 1.000 người; tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu phải đạt 40%; bước đầu đã xây dựng được một số công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật chủ yếu như: giao thông, cấp, thoát nước, cấp điện v.v... và các công trình phục vụ thiết yếu hàng ngày như chợ; các cửa hàng dịch vụ thương mại, y tế; trường học phổ thông cấp 1, 2; cơ sở khuyến nông; chuyển giao công nghệ; cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp; dịch vụ thể thao, nghỉ ngơi; công trình thông tin văn hoá, v.v...; mật độ dân số bình quân là 3.000 người/km2, ở vùng núi khoảng 1000 người/km2; c. Đối với các thị trấn, thị tứ có chức năng đặc biệt, hoặc là các đô thị vệ tinh thì tiêu chuẩn phân loại được xác định theo quy định riêng. 4. Yêu cầu lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch xây dựng các thị trấn và thị tứ 4.1. Để có thể nhanh chóng hoàn thành việc lập và xét duyệt Quy hoạch xây dựng các thị trấn và các thị tứ trên địa bàn cả nước, tuỳ theo điều kiện thực tế mỗi địa phương có thể huy động mọi lực lượng cán bộ chuyên môn thuộc các Viện Quy hoạch, các công ty tư vấn xây dựng, giáo viên và sinh viên các trường đại học, Trung học chuyên nghiệp Ngành kiến trúc và xây dưng tham gia lập quy hoạch xây dựng các thị trấn thị tứ; 4.2. Quy hoạch xây dựng các thị trấn, thị tứ phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của huyện, tỉnh, thành phố, sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng huyện (nếu có) được duyệt, đồng thời tuân thủ các quy định của pháp luật, các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật của Nhà nước có liên quan và các điều kiện kinh tế - xã hội, tự nhiên của mỗi địa phương; 4.3. Các dự án quy hoạch xây dựng thị trấn, thị tứ phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và sau khi phê duyệt phải được công bố công khai cho dân biết, thực hiện. Các dự án quy hoạch xây dựng thị trấn, thị tứ được duyệt là cơ sở pháp lý để quản lý đô thị; quản lý sử dụng đất đai; triển khai các dự án đầu tư xây dựng; lập kế hoạch đầu tư xây dựng hàng năm, ngắn hạn và dài hạn của các ngành và địa phương. 4.4. Việc điều chỉnh Quy hoạch xây dựng thị trấn, thị tứ được thực hiện theo quy định tại

Điều 7 - Điều lệ quản lý Quy hoạch đô thị ban hành kèm theo Nghị định số 91/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ. II. NỘI DUNG, TRÌNH TỰ VÀ PHƯƠNG PHÁP LẬP QUY HOẠCH XÂY DỰNG CÁC THỊ TRẤN VÀ THỊ TỨ 1. Phạm vi, danh giới và thời hạn lập quy hoạch 1.1. Phạm vi, ranh giới lập quy hoạch xây dựng các thị trấn, được xác định bởi ranh giới hành chính của các thị trấn, những khu đất lân cận nằm ngoài ranh giới hành chính, nhưng thuộc hướng mở rộng thị trấn, thì cũng được khoanh định vào phạm vị, ranh giới để lập quy hoạch; Đối với các thị tứ, phạm vi, ranh giới lập quy hoạch xây dựng được xác định tuỳ thuộc vào điều kiện thực tiễn của từng nơi, do cơ quan có thẩm quyền

xét duyệt quy hoạch quyết định. 1.2. Quy hoạch xây dựng các thị trấn, thị tứ được lập cho thời hạn phát triển dài hạn là 10 - 15 năm và thời hạn xây dựng đợt đầu là 5 năm; 2. Nội dung quy hoạch xây dựng các thị trấn và thị tứ Nội dung quy hoạch xây dựng các thị trấn và thị tứ bao gồm: 2.1. Phân tích đánh giá tổng hợp các điều kiện tự nhiên, hiện trạng và các nguồn lực phát triển thị trấn, thị tứ; 2.2. Luận chứng xác lập các cơ sở thiết kế quy hoạch, hình thành các quan điểm và mục tiêu phát triển; 2.3 Nghiên cứu thiết kế quy hoạch, gồm 4 nội dung chủ yếu sau: a. Định hướng phát triển thị trấn, thị tứ trong giai đoạn từ 10 - 15 năm; b. Quy hoạch sử dụng đất đai, kiến trúc đô thị, cơ sở hạ tầng và bảo vệ môi trường, nhằm cụ thể hoá định hướng phát triển; c. Lập kế hoạch đầu tư xây dựng cho 5 năm đầu; d. Xác định lộ giới; lựa chọn và giới thiệu kiến trúc các mẫu nhà, công trình công cộng, các giải pháp công nghệ và kỹ thuật phù hợp với điều kiện xây dựng ở thị trấn, thị tứ của từng địa phương 2.4. Quy định quản lý xây dựng thị trấn, thị tứ theo quy hoạch. 3. Trình tự và phương pháp lập quy hoạch xây dựng các thị trấn và thị tứ. Quy hoạch xây dựng các thị trấn, thị tứ được lập theo 4 bước sau: 3.1. Bước 1: Thu thập các căn cứ để lập quy hoạch, gồm: a. Các bản đồ gốc, bao gồm các bản đồ địa chính và bản đồ địa hình tỷ lệ 1/2000. ở những nơi chưa có bản đồ địa hình, thì có thể sử dụng bản đồ địa chính, kết hợp với việc thực địa, xem xét tại hiện trường để sơ phác quy hoạch (trừ những nơi có địa hình quá phức tạp), nhưng khi triển khai các dự án đầu tư xây dựng, thì nhất thiết phải lập bản đồ đo đạc địa hình chính xác; b. Các văn bản chỉ đạo của đảng, Nhà nước và các dự án quy hoạch, dự án đầu tư có liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; c. Hiện trạng về kinh tế, dân số, sử dụng đất đai, kiến trúc và xây dựng các công trình công cộng, nhà ở, cơ sở hạ tầng, vệ sinh môi trường v.v... d. Các điều kiện tự nhiên: Vị trí, địa hình, khí hậu, địa chất, cảnh quan, các nguồn tài nguyên thiên nhiên chủ yếu v.v... 3.2. Bước 2: Luận chứng xác lập các cơ sở để lập quy hoạch xây dựng các thị trấn, thị tứ (nhiệm vụ thiết kế quy hoạch), gồm: a. Phân tích đánh giá các căn cứ lập quy hoạch, trên cơ sở đó rút ra những vấn đề tồn tại cần giải quyết; b. Đánh giá phân loại quỹ đất xây dựng, xác định hướng chọn đất phát triển không gian; c. Luận chứng xác định tính chất, quy mô dân số, nhu cầu sử dụng đất đai, quy chuẩn và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu phát triển cơ sở hạ tầng (giao thông, cấp nước, cấp điện, thoát nước; chuẩn bị kỹ thuật đất đai, nhà ở, công trình công cộng); d. Xây dựng quan điểm, mục tiêu phát triển và sơ đồ nguyên tắc hình thành cơ cấu xây dựng các thị trấn, thị tứ. 3.3. Bước 3: Nghiên cứa các giải pháp quy hoạch xây dựng các thị trấn, thị tứ: Nghiên cứu các giải pháp quy hoạch, kiến trúc và cơ sở hạ tầng nhằm cụ thể hoá sơ đồ nguyên tắc, hình thành cơ cấu quy hoạch xây dựng các thị trấn, thị tứ và các nội dung quy hoạch đã nêu tại khoản 2

Điều 12 của "Quy định lập quy hoạch xây dựng đô thị" ban hành kèm theo Quyết định số 322/BXD-ĐT ngày 28/12/1993 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thành phần hồ sơ quy hoạch xây dựng các thị trấn, thị tứ phải đảm bảo thể hiện được những yêu cầu kỹ thuật chủ yếu, nhưng phải đơn giản, ngắn gọn, dễ hiểu có tác dụng thiết thực trong việc chỉ đạo quản lý xây dựng các thị trấn thị tứ.
4.1.

Điều 12 của quy định lập quy hoạch xây dựng đô thị ban hành kèm theo Quyết định số 322/BXD-ĐT của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, được thể hiện thành 4 bản vẽ như sau:
a/ Sơ đồ liên hệ vùng, tỷ lệ 1/10.000 - 1/50.000.
Bản vẽ này phải thể hiện được những nội dung chủ yếu sau:
Vị trí, chức năng của thị trấn, thị tứ trong mạng lưới các điểm dân cư trên địa bàn của huyện hoặc tiểu vùng, nơi bố trí thị trấn, thị tứ;
Các mối quan hệ tương hỗ giữa thị trấn, thị tứ với tiểu vùng và vùng huyện về mặt kinh tế, văn hoá, dịch vụ xã hội, chuyển giao công nghệ và điều kiện tự nhiên;
Dự kiến quy hoạch mạng lưới cơ sở hạ tầng ranh giới thị trấn, thị tứ (cơ sở hạ tầng đối ngoại) để đảm bảo tăng cường mối quan hệ mật thiết thường xuyên giữa thị trấn, thị tứ với huyện và tiểu vùng lân cận;
b. Bản đồ hiện trạng và đánh giá tổng hợp đất xây dựng, tỷ lệ 1/2000.
Nội dung bản vẽ này gồm:
Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai, trong đó xác định các khu đất (theo chức năng) đã sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch được giữ lại; các khu đất đã sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch, nhưng phải có giải pháp chỉnh trang, cải tạo; những khu đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng; các di sản văn hoá, lịch sử, các công trình kiến trúc, cảnh quan có giá trị được xếp hạng, có yêu cầu phải bảo vệ và tồn tạo; các hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật và Quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế Quy hoạch xây dựng.
Đánh giá tổng hợp các yếu tố tự nhiên, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội và môi trường đối với các khu đất chưa sử dụng vào mục đích xây dựng nằm trong hướng mở rộng thị trấn, thị tứ, trên cơ sở đó phân quỹ đất thành các loại thuận lợi, ít thuận lợi và không thuận lợi để xây dựng thị trấn, thị tứ tuỳ theo thuộc vào mục đích sử dụng khác nhau;
Lập phương án chọn đất và chọn hướng mở rộng thị trấn, thị tứ.
c. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đai và cơ sở hạ tầng kỹ thuận, tỷ lệ 1/2000. Bản vẽ này phải thể hiện được các nội dung chủ yếu của các bản vẽ số 3, 4, 5, 6, 7, 8 quy định tại

Điều 12 của Quy định lập Quy hoạch xây dựng đô thị ban hành kèm theo Quyết định số 322/BXD-ĐT của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, gồm:
Phân khu chức năng và phân bổ các loại đất xây dựng nhà ở, phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đất sản xuất và các loại đất khác trong thời hạn 10 - 15 năm.
Phân đượt sử dụng đất xây dựng theo các kế hoạch 5 năm, trên cơ sở đó phân định rõ các vùng đặc trưng và quy định rõ các chỉ tiêu quản lý sử dụng đất và xây dựng đối với các vùng đặc trưng đó, gồm: diện tích đất, mục đích sử dụng, tổng diện tích sàn, mật độ xây dựng, tầng cao trung bình, hệ số sử dụng đất, mật độ cư trú và hình thức chia lô. - Mạng lưới đường giao thông các công trình hạ tầng chủ yếu; các mặt cắt đường và quy định lộ giới đối với các tuyến đường; các công trình xử lý vệ sinh môi trường đô thị.
d. Các sơ đồ tổ chức không gian quy hoạch - kiến trúc của thị trấn, thị tứ gồm:
Sơ phác Quy hoạch chi tiết khu trung tâm tỷ lệ 1/500 (gồm mặt bằng, mặt đứng và phối cảnh);
Nghiên cứu, giới thiệu các mẫu nhà ở; các công trình phục vụ lợi ích công cộng và giải pháp cơ sở hạ tầng kỹ thuật chủ yếu cho thị trấn, thị tứ;
Sơ đồ định hướng kiến trúc, trong đó xác định rõ các di tích văn hoá lịch sử, các công trình kiến trúc có giá trị phải giữ gìn; các vùng thiên nhiên cần bảo vệ; các khu vực trung tâm và tụ điểm, nơi tập trung xây dựng các công trình tiêu biểu; các đường phố chính và các vùng kiến trúc - cảnh quan tạo nên khung, sườn bố cục không gian kiến trúc thị trấn, thị tứ.
Các bản vẽ trên được thể hiện như sau:
Đối với hồ sơ màu sử dụng trong các hội nghị xét duyệt, các bản vẽ a, b, c, d phải được thực hiện theo đúng tỷ lệ quy định;
Đối với hồ sơ mực chỉ thể hiện một bản vẽ c ở khổ Ao theo đúng tỷ lệ quy định; còn các bản vẽ a, b, d thì được thu nhỏ ở khổ A3 hoặc A4 với tỷ lệ thích hợp, có kèm theo tỷ xích để đưa vào phần minh hoạ hoặc phụ lục của thuyết minh:
Đối với các thị trấn lớn, tuỳ thuộc vào điều kiện cụ thể, bản vẽ c có thể thể hiện thành hai bản vẽ là Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất đai và Bản đồ Quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật;
4.2.