QUYẾT ĐỊNH Ban hành quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị BỘ TRƯỞNG BỘ XÂY DỰNG

Ban hành kèm theo Quyết định này Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị.

Quy chế này áp dụng đối với tất cả các nhà ở chung tại đô thị.

Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các Bộ, Uỷ ban Nhà nước, cơ quan thuộc Chính phủ chỉ đạo các cơ quan quản lý nhà đất trực thuộc tổ chức thực hiện quy chế ban hành kèm theo Quyết định này.
QUY CHẾ
QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ Ở CHUNG TẠI ĐÔ THỊ
(Ban hành kèm theo Quyết định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng số 1127-BXD/QLN
ngày 16-8-1994)

Nhà ở chung là nhà ở có nhiều hộ cùng ở.
Nhà ở chung bao gồm các hình thức sở hữu:
1. Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó có các hộ ký hợp đồng thuê với cơ quan quản lý nhà;
2. Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế; trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó;
3. Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm:
a. Nhà ở chung của một chủ sở hữu;
b. Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu);
c. Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu;
4. Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu, là nhà ở có hai hoặc ba hình thức sở hữu nói trên.

Tất cả nhà ở chung phải được đăng ký và quản lý theo quy định tại Quy chế này.

Người sử dụng nhà ở chung là chủ sở hữu hay là người ở thuê đều phải chấp hành các quy định của Quy chế này.

Nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn, nơi có nhà đó.

Người có trách nhiệm đăng ký nhà ở chung quy định như sau:
1. Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký (mẫu số 1 kèm theo Quy chế này).
Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì chủ sở hữu đăng ký.
Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế thì tổ chức đó đăng ký.
Nếu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký.
2. Nhà ở chung thuộc sở hữu của nhiều người thì các đồng sở hữu cùng có trách nhiệm đăng ký (Mẫu số 2 kèm theo Quy chế này).
3. Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu của mình và đăng ký sử dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho các hộ (Mẫu số 3 kèm theo Quy chế này).
Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc thuộc diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký. Nếu không có người quản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có trách nhiệm đăng ký.

Ranh giới đất ở thuộc nhà ở chung (sau đây gọi tắt là ranh giới đất ở) được xác định căn cứ vào Quyết định giao đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam, hoặc Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp hoặc giấy sở hữu nhà, đất do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.
Trong trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về đất ở nêu trên thì ranh giới đất ở được xác định như sau:
1. Đối với nhà ở chung (một nhà hoặc nhiều nhà) có tường rào bao quanh, thì ranh giới đất ở là mặt ngoài của tường rào;
2. Đối với nhà ở chung không có tường rào bao quanh thì:
a. Nếu nhà ở chung là nhà kiểu căn hộ thì ranh giới đất ở xác định theo diện tích xây dựng của nhà.
b. Nếu nhà ở chung thiết kế theo kiểu các hộ sử dụng chung công trình phụ ngoài nhà ở (nhà tắm, nhà xí, sân phơi, nhà bếp, bể nước...) thì ranh giới đất ở do cơ quan quản lý nhà và cơ quan địa chính địa phương xác định căn cứ vào hiện trạng khu đất.

Người sống trong nhà ở chung dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ sở hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng và được cùng sử dụng diện tích, đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ.

Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt nhà ở và những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ sinh đô thị, phòng cháy, chữa cháy, trật tự trị an, xã hội và ngăn chặn kịp thời các hành vi phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung. Cụ thể là:
1. Không tuỳ tiện làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi nhà, như: đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, xây tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất quá tải lên kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà v.v...
2. Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong ngôi nhà, như: phá bỏ lô-gia mở rộng diện tích căn hộ, phá bỏ khu phụ, nối thông không gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bể nước v.v...
3. Không gây tiếng ồn, đổ nước thải, rác từ tầng trên xuống, gõ đập ảnh hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp thoát nước gây thấm, dột xuống căn hộ tầng dưới v.v...
4. Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ để dùng riêng cho gia đình mình.
5. Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất ở dùng chung khi chưa có giấy phép xây dựng.
6. Thực hiện các quy định về vệ sinh chung, trật tự trị an và bảo vệ môi trường v.v...

Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh giới cho từng hộ, không có tranh chấp thì được sử dụng theo hiện trạng.
Lối đi chung đã được ổn định trong một hoặc nhiều biển số nhà, dù đi ra phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu nhà ở đều phải tôn trọng và duy trì việc đi lại đó. Nghiêm cấm các hành vi tự động mở hoặc lấp lối đi, lấn chiếm lối đi chung.
Đối với các công trình xây dựng không có giấy phép trên nhà ở chung hoặc trên đất ở dùng chung, không phù hợp với quy hoạch, thì chủ nhà phải thực hiện việc giải toả và trả lại đất cho mục đích sử dụng chung.

Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, của người thuê nhà ở chung thực hiện theo quy định tại các

Điều 17, 18, 24 và 25 của Pháp lệnh nhà ở.

Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ trong hồ sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng nhà ở, bộ phận nhà ở.
Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà và do chủ sở hữu giữ. Đối với nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một chủ sở hữu được uỷ quyền giữ.

Chủ sở hữu nhà ở chung có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở thuộc sở hữu của mình.
Đối với nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu của mình và cùng với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung. Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung được phân bố theo tỷ lệ diện tích riêng của từng chủ sở hữu.
Toàn bộ chi phí sửa chữa do chủ sở hữu đảm nhận. Trong trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có thể sửa chữa theo quy định tại

Điều 26 của Pháp lệnh nhà ở.

Người cư trú trong nhà ở chung có nghĩa vụ tạo thuận lợi cho việc bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở chung.
a. Trong trường hợp việc bảo dưỡng, sửa chữa phần chung hoặc căn hộ ở có yêu cầu phải tạm ngừng sử dụng bộ phận kỹ thuật hạ tầng trong căn hộ lân cận hoặc phải tiến hành từ căn hộ lân cận, thì sau khi được báo trước năm ngày, người ở trong căn hộ lân cận phải tạm ngừng sử dụng theo yêu cầu hoặc phải để cho người có nhiệm vụ bảo dưỡng, sửa chữa nêu trên vào căn hộ của mình để tiến hành công việc. Người sửa chữa phải đảm bảo thời gian mà các bên đã cam kết để không ảnh hưởng đến điều kiện sinh hoạt của các hộ.
b. Bên thuê nhà phải tự lo nơi ở tạm trong thời gian tiến hành sửa chữa lớn định kỳ hoặc sửa chữa lớn đột xuất nhà ở chung, nếu trong hợp đồng thuê nhà không có thoả thuận khác.

Việc quét vôi, sơn tường mặt ngoài nhà ở chung phải tuân theo quy định thống nhất cho toàn nhà.

Trong trường hợp nhà ở chung bị hư hỏng do chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa, gây thiệt hại về tài sản và tính mạng cho người khác thì chủ sở hữu phải bồi thường.
Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa. Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ đó cùng chịu phí tổn sửa chữa.

Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu phải được các chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền.
Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được phép cải tạo làm tăng thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp được các chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép.

Cơ quan quản lý nhà đất địa phương có trách nhiệm phối hợp với uỷ ban nhân dân phường củng cố và tăng cường hoạt động quản lý, sử dụng nhà ở chung.

Các hộ ở trong nhà ở chung có thể bầu ra Ban tự quản, hoặc tổ trưởng nhà (nếu nhà có ít hộ) để tổ chức công việc quản lý chung gồm:
1. Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đôn đốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó;
2. Thu các khoản tiền các hộ phải nộp, như: tiền nước, sinh hoạt, tiền thu gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt, thiên tai v. v...
Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản có thể đứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở hữu và được nhận thù lao do chủ sở hữu trả;
3. Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và phân bố chi phí giữa các hộ đó;
4. Tổ chức bảo dưỡng sửa chữa phần diện tích và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu nhà ở chung đó;
5. Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý sử dụng nhà ở chung nếu có và tổ chức họp để các hộ phê bình, kiểm điểm những cá nhân cố tình vi phạm Quy chế nhà ở chung;
6. Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý Nhà đất, với chính quyền các kiến nghị, nguyện vọng có liên quan đến việc sử dụng, quản lý nhà ở chung.

Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở chung và quyền sử dụng đất ở thuộc nhà ở chung do Toà án nhân dân giải quyết.
Các tranh chấp về quyền sử dụng giữa các hộ không phải là chủ sở hữu nhà ở chung do các hộ tự hoà giải hoặc Ban quản trị nhà hoà giải. Nếu không hoà giải được thì chủ sở hữu giải quyết trên cơ sở hợp đồng thuê đã ký với các hộ hoặc chuyển Toà án giải quyết.
Các tranh chấp về cải tạo, làm tăng diện tích nhà ở chung, xây dựng trên đất ở thuộc nhà đó do Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết.

Người vi phạm quy định về sử dụng, quản lý, sửa chữa, cải tạo nhà ở chung, chiếm dụng nhà ở chung không hợp pháp, xây dựng công trình trái phép trên đất ở thuộc nhà ở chung, có hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở thì tuỳ theo mức độ vi phạm mà xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.
Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vì vụ lợi hoặc động cơ cá nhân khác mà cấp giấy phép cải tạo, xây dựng trái pháp luật hoặc có các hành vi khác vi phạm quyền sở hữu, sử dụng nhà ở chung thì tuỳ theo mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.
Trong trường hợp gây ra thiệt hại vật chất thì phải bồi thường.

Bản Quy chế này được áp dụng thống nhất tại các đô thị trong cả nước và có hiệu lực thi hành từ ngày ký. Các quy định trước đây có liên quan đến nhà ở chung trái với Quy chế này đều bãi bỏ.

Cơ quan quản lý nhà, đất các địa phương hướng dẫn tổ chức thực hiện Quy chế này.
Mẫu số 1 Mã số:....
(Do cơ quan quản lý ghi)
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
ĐĂNG KÝ NHÀ Ở VÀ ĐẤT Ở
Kính gửi: ............................................................
............................................................
1. Họ tên người (hoặc tổ chức) đăng ký:
.............................................................................................................
.............................................................................................................
.............................................................................................................
CMND số: ..................................................ngày:.................................
Hộ khẩu thường trú: .......................Thành phố (tỉnh):...........................
Tên vợ hoặc chồng:...............................................................................
CMND vợ (chồng) số: .............................ngày......................................
2. Về thửa đất:
Thửa đất số:.............. Tờ bản đồ số:...................... Diện tích............ m2
Hình thức sử dụng: Riêng Chung
Nguồn gốc thửa đất (được chuyển nhượng, thừa kế, cấp):
...........................................................................................................
...........................................................................................................
3. Về nhà ở:
Địa chỉ nhà:........................................................................................
Tổng diện tích sử dụng: .................m2. Diện tích xây dựng ...........m2
Kết cấu: .........................................Số tầng..........................................
Nguồn gốc nhà ở:
4. Tình hình sử dụng đất ở, nhà ở:
a. Cho thuê (trong nước, ngoài nước):
b. Thế chấp:
5. Bản sao các giấy tờ có liên quan về nhà, đất:
1)
2)
3)
6. Sơ đồ thửa đất và mặt bằng nhà (do cơ quan quản lý nhà, đất thực hiện).
Tôi xin cam đoan những lời khai trên là đúng sự thật và hứa tạo mọi điều kiện để nhân viên thừa hành của chính quyền kiểm tra, đo đạc lại nhà, đất.
... Ngày... tháng ... năm
Người khai ký tên
(Nếu là tổ chức thì do Thủ trưởng ký tên đóng dấu)
Mẫu số 2 Mã số:....
(Do cơ quan quản lý ghi)
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
ĐĂNG KÝ NHÀ Ở VÀ ĐẤT Ở
Kính gửi: ..............................................
..............................................
1.
Số TT
Họ và tên đồng sở hữu
CMT số... ngày...
Hộ khẩu thường trú
2. Về thửa đất:
Thửa đất số: ........ Tờ bản đồ số: ......... Diện tích: .......... m2
Hình thức sử dụng: Riêng Chung
Nguồn gốc thửa đất (được chuyển nhượng, thừa kế, cấp)
3. Về nhà ở:
Địa chỉ nhà:
Tổng diện tích sử dụng: ....... m2. Diện tích xây dựng ........................m2
Kết cấu: ........................Số tầng ...................................Nguồn gốc nhà ở:
4- Tình hình sử dụng đất ở, nhà ở:
a. Cho thuê (trong nước, ngoài nước):
b. Thế chấp:
5. Bản sao các giấy tờ có liên quan về nhà, đất:
1.
2.
3.
6. Sơ đồ thửa đất và mặt bằng nhà (do cơ quan quản lý nhà, đất thực hiện)
Chúng tôi xin cam đoan những lời khai trên là đúng sự thật và hứa tạo mọi điều kiện để nhân viên thừa hành của chính quyền kiểm tra, đo đạc lại nhà, đất.
... ngày ... tháng ... năm...
Đồng sở hữu ký tên
Mẫu số 3 Mã số:
(Do cơ quan quản lý ghi)
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
ĐĂNG KÝ NHÀ Ở VÀ ĐẤT Ở
Kính gửi: ........................................................
.........................................................
1. Họ tên người (hoặc tổ chức) đăng ký:
CMND số: ........................................ngày:............................................
Hộ khẩu thường trú: .........................Thành phố (tỉnh):..........................
Tên vợ hoặc chồng:................................................................................
CMND vợ (chồng) số: .............................ngày:......................................
2. Về thửa đất:
Thửa đất số: ......Tờ bản đồ số: ...................Diện tích: .......................m2
Hình thức sử dụng: Riêng Chung
Nguồn gốc thửa đất (được chuyển nhượng, thừa kế, cấp)
..................................................................................................................
..................................................................................................................
3. Về nhà ở:
Địa chỉ nhà:...............................................................................................
Tổng diện tích sử dụng: .....................m2. Diện tích xây dựng: ..............m2
Kết cấu: ............................................. Số tầng:...........................................
Nguồn gốc nhà ở:
4. Tình hình sử dụng đất ở, nhà ở:
a. Cho thuê (trong nước, ngoài nước):
b. Thế chấp:
5. Bản sao các giấy tờ có liên quan về nhà, đất:
1) .........................................................................................................
2) .........................................................................................................
3) .........................................................................................................
6. Sơ đồ thửa đất và mặt bằng nhà (do cơ quan quản lý nhà, đất thực hiện).
Tôi xin cam đoan những lời khai trên là đúng sự thật và hứa tạo mọi điều kiện để nhân viên thừa hành của chính quyền kiểm tra, đo đạc lại nhà, đất.
... ngày ... tháng ... năm ...
Người khai ký tên
(Nếu là tổ chức thì do Thủ trưởng ký tên, đóng dấu).