QUYẾT ĐỊNH CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ Ban hành quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ban hành kèm theo Quyết định này “Quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày ký.

Chánh Văn phòng HĐND và UBND Thành phố, Giám đốc các Sở, Ban, Ngành thuộc thành phố; Chủ tịch UBND các quận, huyện, các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này ./.
QUY ĐỊNH
NHỮNG NGUYÊN TẮC VỀ QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI, CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
(Ban hành kèm theo Quyết định số 123/2001/QĐ-UB
ngày 06/12/2001 của UBND Thành phố Hà Nội)

Bản Quy định này qui định những nguyên tắc tài chính trong công tác quản lý đầu tư và xây dựng, cải tạo các khu đô thị, chỉnh trang, tôn tạo các đường phố trên địa bàn Thành phố; đảm bảo tính khả thi, tính công khai trong quy hoạch và kế hoạch phát triển nhằm huy động được mọi tiềm năng về tài chính, công nghệ và quản lý đô thị của các tổ chức và công dân tham gia xây dựng Thủ đô.

Cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền các cấp căn cứ vào những nguyên tắc tại quy định này để xác định các điều kiện, năng lực tổ chức thực hiện, phương thức kinh doanh và thời gian hoàn thành dự án; hướng dẫn, kiểm tra, đôn đốc các chủ đầu tư tổ chức thực hiện dự án; đồng thời xác định trách nhiệm về phía nhà nước đối với chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư đối với Nhà nước, người bị thu hồi đất và người có nhu cầu về nhà ở, đất ở.

Khi một dự án có nhiều đầu tư có văn bản đăng ký muốn tham gia thì Sở Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn, tổ chức đấu thầu để có cơ sở lựa chọn Chủ đầu tư phù hợp.

Nhà đầu tư tổ chức dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở được giao làm chủ đầu tư phải là các đơn vị, tổ chức có tư cách pháp nhân, có năng lực tổ chức, huy động, tập hợp các nhà đầu tư khác tham gia triển khai thực hiện dự án và có điều kiện tài chính lành mạnh; Chịu trách nhiệm trước pháp luật về điều hành, quản lý, thực hiện dự án theo đúng những nội dung kèm theo Quyết định của UBND Thành phố khi giao nhiệm vụ chủ đầu tư.

1.Quy hoạch các khu đô thị mới theo địa thế cụ thể phải đảm bảo không gian hợp lý, tạo mặt phố cho các trục giao thông chính và cả các tuyến đường khu vực, đồng thời đảm bảo thông thoáng cần thiêt giữa các nhà ở trong khu dân cư. Cơ cấu sử dụng đất ở phải đảm bảo:
Khoảng 60% cho xây dựng nhà ở cao tầng (chủ yếu từ 9 tầng trở lên)
Khoảng 40% xây dựng biệt thự, nhà vườn, không chia lô xây dựng nhà ống.
2. Nhà ở cao tầng phải đảm bảo các tiêu chuẩn kiến trúc, xây dựng và có nhiều loại diện tích cho mỗi căn hộ; tầng 1 để thông thoáng, chủ yếu giành cho các mục đích làm dịch vụ công cộng, phục vụ dân cư khu vực.
Những nhà ở cao tầng xây dựng ở mặt phố chính, các tầng dưới được bố trí làm cửa hàng, trung tâm thương mại, văn phòng giao dịch...

Nguyên tắc sử dụng quỹ nhà ở, đất ở sau khi xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
Đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở thành phố.

Những nội dung chính của Quyết định phê duyệt dự án
Ngoài việc tuân thủ theo Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng diện hành, quyết định phê duyệt dự án phải làm rõ các nội dung chính sau đây:
Các hạng mục công trình thể hiện trong quy hoạch.
Các yêu cầu riêng của dự án.
Điều kiện và chính sách bảo đảm thực hiện dự án.
Thời hạn thực hiện dự án.
Giải pháp tạo điều kiện ổn định đời sống nhân dân.
Quyền lợi và nghĩa vụ của nhà đầu tư và trách nhiệm của chính quyền.
Các quy định về trách nhiệm, quyền lợi của Chủ đầu tư và trách nhiệm của cơ quan Nhà nước được thể chế trong quyết định đầu tư và trong quá trình tổ chức thực hiện dự án.
Qui định về xử lý khi chủ đầu tư vi phạm, không thực hiện một trong những điều kiện trên.
Trách nhiệm của chủ đầu tư về tổ chức vận hành, duy trì các khu đô thị thực hiện theo quy chế của Nhà nước và của Thành phố đảm bảo an toàn, an ninh trật tự và vệ sinh môi trường.

Quy định về mua và bán nhà, đất đã có hạ tầng
Việc mua bán phải được ký kết bằng hợp đồng dân sự, theo quy định của pháp luật, có xác nhận của chính quyền cơ sở.
Các cơ quan quản lý của Thành phố thực hiện cấp hoặc sang tên các loại giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, nhập hộ khẩu, các hợp đồng mua điện, nước ... được thực hiện tại chỗ, trong vòng 36 giờ.

Các nội dung chính của việc cải tạo, xây dựng tại nhà ở tập thể
1. Các qui định ban đầu về cải tạo các khu nhà ở tập thể được xem xét toàn diện nhằm:
Đầu tư xây dựng lại một khu vực đô thị văn minh, có cơ sở hạ tầng đô thị đồng bộ kết nối trực tiếp với các khu dân cư liền kề.
Cải thiện về diện tích ở cho mỗi cán bộ riêng biệt, diện tích căn hộ có nhiều loại nhưng không nhỏ hơn 35m 2 .
Người dân đang ở được tái định cư ngay tại khu vực sau khi xây dựng lại.
Có hình thức để nhân dân tham gia góp vốn, hoặc mua thêm diện tích sau xây dựng.
Các nhà xây dựng cao tầng không bố trí căn hộ ở tầng 1 (mặt đất), mà để trống hoặc để tổ chức các dịch vụ cho dân cư trong khu vực.
Các phương án kinh tế, cơ chế chính sách cần thiết phải đảm bảo vừa cải thiện nhà ở cho dân, vừa đảm bảo điều kiện thực hiện của nhà đầu tư, cơ chế giám sát của chính quyền, các điều kiện hợp đồng, tái định cư.
2. Sau khi dự án đầu tư được thẩm định, UBND Thành phố quyết định phê duyệt dự án, giao nhiệm vụ cho Chủ đầu tư và các cơ quan chức năng trong việc cải tạo và chỉnh trang nhà ở tập thể theo kế hoạch hàng năm và quy định rõ tiến độ thực hiện, thời hạn hoàn thành dự án.
3. Mọi tổ chức, doanh nghiệp có tư cách pháp nhân xây dựng, kinh doanh nhà đều có thể tham gia đầu tư cải tạo một phần hoặc toàn bộ dự án.

1.Khi quy hoạch mở đường, cải tạo tuyến phố cũ đều phải quy hoạch mặt phố và quy hoạch xây dựng phố hai bên đường để đảm bảo ®ång bộ hạ tầng đô thị trong khu vực với các khu liền kề, g¾n với việc bố trí sắp xếp lại dân cư có mật độ phù hợp với cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, cải tạo cảnh quan môi trường, làm đẹp thành phố.
Cơ quan quản lý kiến trúc quy hoạch và xây dựng, Chủ tịch UBND các quận, huyện chịu trách nhiệm hướng dẫn, tổ chức kiểm tra, xử lý theo quy định của pháp luật để đảm bảo thực hiện đúng quy hoạch đã được phê duyệt.
2. UBND Thành phố tạo điều kiện để người sử dụng đất hợp pháp khi bị thu hồi để xây dựng đường và phố được tái định cư ngay vào các căn hộ sau khi xây dựng xong, có diện tích tương đương với số tiền bồi thường thiệt hại (hoặc được mua nhà trả dần).
3. Căn cứ quy hoạch đã được phê duyệt và công bố, Nhà đầu tư lập dự án theo sự lựa chọn hình thức phù hợp với khả năng của mình, có trách nhiệm chủ động tổ chức thực hiện dự án theo đúng tiến độ và những điÒu kiện theo quyết định của cụ thể của UBND Thành phố.

Điều 13 . Đối với những tuyến phố đã hình thành ổn định, nhưng không đảm bảo về trật tự xây dựng và mỹ quan đô thị, vi phạm các quy định về bảo vệ môi trường và an toàn trong quản lý đô thị, UBND Thành phố lập kế hoạch hàng năm để chỉnh trang, cải tạo.
Kiến trúc sư trưởng Thành phố và Chủ tịch UBND các quận, huyện thống nhất nội dung quy hoạch chi tiết, ranh giới các công trình; những hạng mục bắt buộc sửa chữa, những điều kiện để chỉnh trang tuyến phố và những yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc. Nếu công trình là công trình phục vụ công ích thì Sở Kế hoạch và Đầu tư lập kế hoạch sửa chữa hàng năm, đồng thời công bố danh mục, kế hoạch thực hiện các dự án này để kêu gọi các nhà đầu tư; Nếu hạng mục thuộc sở hữu cá nhân thì Chủ tịch UBND các quận, huyện trực tiếp quản lý, hướng dẫn, tổ chức cho nhân dân thực hiện.

Điều 14 . UBND Thành phố khuyến khích các chủ đầu tư lập những dự án chung từ những công trình liền kề thông qua việc góp vốn, góp đất để xây dựng công trình mới theo quy hoạch, tạo ra tuyến phố có cảnh quan đẹp, sau đo phân chia sở hữu theo thỏa thuận khi góp vốn, mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư và người dân.
Sở Địa chính – Nhà đất có trách nhiệm làm các thủ tục cấp ngay các giấy tờ đảm bảo tính hîp pháp các tài sản đó.

Nhiệm vụ chỉnh trang, cải tạo các tuyến phố
Từ năm 2002 đến năm 2010 quy định như sau:
Năm 2002, mỗi quận lựa chọn ít nhất 01 tuyến phố để chỉnh trang, cải tạo thí điểm: từ năm 2003 trở đi có ít nhất 03 tuyến phố trở lên được chỉnh trang, cải tạo.
Kiến trúc sư trưởng Thành phố đề xuất yêu cầu các chỉ tiêu riêng cho từng đường phố. Sở Kế hoạch và Đầu tư công bố, gọi nhà đầu tư lập dự án để đưa vào kế hoạch cải tạo bằng mọi nguồn vốn.
Chủ tịch UBND các quận trực tiếp chỉ đạo công việc tổ chức cải tạo, chỉnh trang tuyến phố.

Trách nhiệm của các ngành, các cấp
1. Sở Kế hoạch và Đầu tư
Xây dựng kế hoạch phát triển các khu đô thị mới và nhà ở, hệ thống kỹ thuật đô thị, kế hoạch quy hoạch các khu đô thị mới.
Soạn thảo quy chế xem xét tiêu chuẩn lựa chọn chủ đầu tư dự án, các chế tài đối với chủ đầu tư khi được giao thực hiện dự án. Quản lý đấu thầu dự án, công khai các thủ tục đầu tư, các dự án đầu tư xây dựng cải tạo nhà ở.
2. Kiến trúc Sư trưởng thành phố
Chỉ đạo thực hiện, triển khai lập thực hiện quy hoạch các khu đô thị mới, cải tạo, xây dựng nhà ở tập thể, tuyến phố.
Hoàn chỉnh điều lệ quản lý quy hoạch kiến trúc trên địa bàn thành phố.
3. Sở Xây dựng
Quản lý chất lượng xây dựng các công trình, quản lý cấp giấy xây dựng.
Hoàn chỉnh quy định về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới.
4. Sở Địa chính Nhà đất
Hướng dẫn việc tổ chức thực hiện Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Soạn thảo quy định về quản lý, vận hành, sử dụng nhà ở chung cư.
Hoàn chỉnh quy định về quản lý đầu tư phát triển nhà ở (theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ), tập trung vào quy định về bán nhà trả dần, trả góp cho thuê nhà.
Lập kế hoạch, đề án cải tạo, sửa chữa nhà ở (trong đó có nhà nguy hiểm).
Đối với việc cải tạo, sửa chữa các khu tập thể cũ: Sở Địa chính Nhà đất, có trách nhiệm nghiên cứu, đánh giá hiện trạng nhà ở, dân cư và các công trình hạ tầng khu vực; đề xuất cơ chế, chính sách chung và đặc điểm của mỗi khu, đề xuất phương án cải tạo; lập quy hoạch chi tiết và mô hình kêu gọi đầu tư.
5. Sở Giao thông Công chính
Chủ trì, phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư lập quy hoạch và tổ chức – đi trước một bước trong việc thực hiện lập các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng đầu mối, phục vụ cho việc phát triển các khu đô thị và các khu dân cư.
6. UBND các quận, huyện
Lựa chọn các tuyến phố để chỉnh trang, cải tạo theo quy hoạch, kiến trúc.
Phối hợp với Sở Địa chính Nhà đất để lập kế hoạch hàng năm về sửa chữa, xây mới nhà ở tập thể, các khu đô thị.
Chỉ đạo tổ chức công tác giải pháp mặt bằng theo quy định.

Trong quá trình triển khai tổ chức thực hiện dự án xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở, Sở Kế hoạch và Đầu tư có trách nhiệm tổng hợp những vướng mắc, báo cáo UBND Thành phố xem xét để bổ sung và sửa đổi./.