QUYẾT ĐỊNH CỦA UBND THÀNH PHỐ Về việc ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Sài Đồng, huyện Gia Lâm, Hà Nội, tỷ lệ1/500 UỶ BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ban hành kèm theo quyết định này Điều lệ quản lý xây dựng theo Quy hoạch chi tiết Khu phố đô thị mới Sài Đồng, huyện Gia Lâm, Hà Nội - Tỷ lệ 1/500

Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày ký.

Chánh Văn phòng Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân Thành phố, Kiến trúc sư trưởng thành phố, Giám đốc các Sở: Kế hoạch và đầu tư, Địa chính - Nhà đất, Xây dựng, Tài chính –Vật giá, Giao thông công chính, Khoa học công nghệ và Môi trường; Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện Gia Lâm, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thị trấn Sài Đồng, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các xã Việt Hưng, Gia Thuỵ, Giám đốc Công ty xây dựng số 3-Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội, các tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.
ĐIỀU LỆ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU ĐÔ THỊ MỚI SÀI ĐỒNG - HUYỆN GIA LÂM - HÀ NỘI, TỶ LỆ 1/500
(BAN HÀNH KÈM THEO QUYẾT ĐỊNH SỐ 114/2001/QĐ-UB
NGÀY 13 THÁNG 11 NĂM 2001 CỦA UỶ BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

Điều lệ này hướng dẫn quản lý xây dựng và sử dụng các công trình theo đúng quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Sài Đồng, huyện Gia Lâm, Hà Nội tỷ lệ 1/500, đã được phê duyệt.

Ngoài những quy định trong điều lệ này, việc quản lý trong khu đô thị mới Sài Đồng cần phải tuân theo những quy định pháp luật khác có liên quan của Nhà nước.

Việc điều chỉnh, bổ sung hoặc thay đổi Điều lệ nàyphải được Uỷ ban nhân dân Thành phố xem xét, quyết định.

Kiến trúc sư trưởng thành phố, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện Gia Lâm, Chủ tịch uỷ ban nhân dân các xã Gia Thuỵ, Việt Hưng; Chủ tịch UBND thị trấn Sài Đồng chịu trách nhiệm quản lý xây dựng Khu đô thị mới Sài Đồng và phối hợp các Sở, ngành chức năng để hướng dẫn chủ đầu tư, các tổ chức, cơ quan và nhân dân xây dựng theo đúng quy hoạch được duyệt và quy định của pháp luật.

Khu đô thị mới Sài Đồng nằm ở phía Bắc quốc lộ 5 từ Hà Nội đi Hải Phòng, rhuộc địa bàn các xã: Việt Hưng, Gia Thuỵ, thị trấn Sài Đồng-huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội.
Ranh giới:
Phía Bắc và Tây bắc giáp khu công nghiệp Sài Đồng A
Phía Tây giáp khu dân cư thôn Mai Phúc - xã Gia Thuỵ
Phía Đông và Đông Nam giáp và dân cư thị trấn Sài Đồng.
Phía Nam giáp quốc lộ 5.

Khu đô thị mới Sài Đồng được quy hoạch với các chức năng sau:
Tổng diện tích đất: 56,40 ha
Trong đó:
Đất đường cấp Thành phố và đất đường khu nhà ở : 8,38 ha
Đất cơ quan văn phòng (hiện có dọc đường 5)
cải tạo theo quy hoạch : 2,28 ha
Đất công trình công cộng thành phố : 0,57 ha
Đất hành lang bảo vệ tuyến điện 110KV : 0,90 ha
Đất bệnh viện (BV tâm thần) : 3,10 ha (đã có dự án riêng)
Đất dân cư hiện có nâng cấp chỉnh trang theo quy hoạch : 3,66 ha.
Đất xây dựng nhà ở Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh : 2,72 ha (đã có dự án riêng).
Đất xây dựng đơn vị mới : 34,19 ha
Đất trong phạm vi quy hoạch gồm hai khu vực:
Khu vực xây dựng mới : 40,13 ha
Khu vực hiện có (gồm đất cơ quan, bệnh viện, nhà ở)
xây dựngvà cải tạo theo dự án riêng : 16,27 ha.
Tổng số dân trong phạm vi sau quy hoạch: 10.000 người.
Trong đó: + Dân số hiện có: 1.500 người
+ Dân cư trong khu xây dựng mới: 8.500 người.
BẢNG CÂN BẰNG ĐẤT ĐAI ĐƠN VỊ Ở
(TRONG PHẠM VI ĐẤT XÂY DỰNG MỚI)
TT
CHỨC NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT
DIỆN TÍCH
(HA)
TỶ LỆ %
CHỈ TIÊU
M2/NG
1
Đất công cộng đơn vị ở:
Công trình thương nghiệp, dịch vụ
0,78
2
0,92
Nhà trẻ, mẫu giáo
0,95
3
20
Trường học
2,20
6
16
2
Đất cây xanh, TDTT
4,00
12
4,7
3
Đất đường giao thông
Đường đơn vị ở
7,06
21
8,3
Bãi đỗ xe
0,62
2
0,73
4
Đất ở
18,58
54
21,86
Cộng
34,19
1001
Đất ở bao gồm: đất xây dựng nhà ở, sân vườn quanh nhà và lối đi vào nhà, nhóm nhà ở.
Toàn bộ quỹ đất trong khu xây dựng mới của Khu đô thị này được bố trí thành 34 ô đất:
+ Đất ở (ký hiệu từ NO1 đến NO17) có tổng diện tích 176.000 m2.
Trong đó:
Nhà ở cao tầng gồm các ô: NO2A, NO3A, NO4, NO7, NO8A, NO10A, NO11A, NO12, NO15, NO16 và NO17 có diện tích 106.000 m2
Nhà ở thấp tầng gồm các ô: NO1A, NO1B, NO2B, NO3B, NO5, NO6, NO8B, NO9, NO10B và NO11B có diện tích là 70.000 m2+Đất xây dựng công trình công cộng (cửa hàng, chợ , trường học, nhà trẻ mẫu giáo) gồm các ô :
CC1 có diện tích 7900 m2, CC2 có diện tích 5200 m2
NT1, NT2, NT3 có diện tích 12.200m2
TH1, TH2, TH3 có diện tích 22.000 m2
+Đất cây xanh gồm các ô: CX1, CX2, CX3 có diện tích 39.990m
Trong phần đất ở đề xuất, đất xây nhà ở chính sách và di dân giải
phóng mặt bằng gồm các ô: NO10, NO11 và NO12 diện tích 36.392 m2 chiếm 20,6% đất ở.
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật bình quân trong đơn vị ở:
Tầng cao trung bình: 8,5 tầng
Mật độ xây dựng bình quân đất ở: 29%
Hệ số sử dụng đất: 2,49
Trong tổng diện tích đất ở (18,58 ha), có 17,6 ha đất xây nhà và 0,98 ha đất đường nội bộ.
Nhà ở có hai loại chính bao gồm:
Nhà ở cao tầng (từ 10 tầng đến 21 tầng): 10,6 ha, chiếm 60,23% quỹ đất xây dựng nhà ở.
Nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà có vườn): 7,0ha, chiếm 39,77% quỹ đất xây dựng nhà ở.
Tổng diện tích sàn nhà ở dự kiến xây mới: 450.000 m2

Tiêu chuẩn đất xây dựng:
Đất nhà ở (Tính cả khu ở cũ) :23,83 m2/người
Công trình thương nghiệp, hành chính, y tế : 1,35 m2/người
Nhà trẻ, mẫu giáo : 1,22 m2/người
Trường tiểu học, TH cơ sở : 2,20 m2/người
Cây xanh thể dục thể thao : 4,00 m2/người
Đường xá : 7,53 m2/người
Bãi đỗ xe : 0,62 m2/người
Tầng cao trung bình toàn khu : 6,65 tầng
Mật độ xây dựng trung bình đất ở : 28%
Hệ số sử dụng đất : 1,79
BẢNG TỔNG HỢP SỬ DỤNG ĐẤT
KÝ HIỆU
CHỨC NĂNG
DIỆN TÍCH HA
MẬT ĐỘ %
TẦNG CAO TB
HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT
SỐ DÂN DỰ KIẾN
NO1A
Biệt thự song lập
1,03
24
3
0,73
146
NO-1B
Nhà ở có vườn
0,32
48
3
1,46
105
NO-2A
Nhà ở cao tầng
0,35
26
11
2,88
324
NO-2B
Nhà ở có vườn
0,64
45
3
1,35
100
NO-3A
Nhà ở cao tầng
0,98
21
13
2,78
585
NO-3B
Nhà ở có vườn
0,64
37
3
1,1
156
NO-4
Nhà ở cao tầng+dịch vụ
0,98
28
7
1,96
437
NO-5
Nhà ở biệt thự
0,49
25
3
0,76
81
NO-6
Biệt thự + nhà có vườn
2,01
17
3
0,55
268
NO-7
Nhà ở cao tầng+dịch vụ
1,0
30
9,1
2,75
672
NO-8A
Nhà ở cao tầng
0,82
25
11
2,75
648
NO-8B
Nhà ở biệt thự
0,43
17
3
0,57
40
NO-9
Nhà ở biệt thự
1,26
25
3
0,76
162
NO-10A
Nhà ở cao tầng
0,46
20
11
2,18
324
NO-10B
Nhà ở biệt thự
0,41
42
3
1,25
98
NO-11A
Nhà ở cao tầng
0,46
20
11
2,19
324
NO-11B
Nhà ở biệt thự
0,29
41
3
1,24
98
NO-12
Nhà ở cao tầng
1,80
21
13
2,73
1600
NO-13
Nhà ở cũ chỉnh trang
2,93
42
3
1,27
860
NO-14
Nhà ở cũ chỉnh trang
0,46
80
3
2,35
170
NO-15
Nhà ở cao tầng
1,25
21
15
3,17
907
NO-16
Nhà ở cao tầng+dịch vụ
1,46
24
9
2,59
1150
NO-17
Nhà ở cao tầng+dịch vụ
1,04
35
13,3
4,46
1102
NO-18
Nhà ở Học viện chính trị quốc gia HCM
2,71
40
5
1,54
730
NT-1
Nhà trẻ, mẫu giáo
0,27
35
2
0,7
150
NT-2
Nhà trẻ, mẫu giáo
0,58
17
2
0,34
200
NT-3
Nhà trẻ, mẫu giáo
0,37
22
2
0,43
140
TH-1
Trường tiểu học
0,75
25
2,5
0,62
600
TH-2
Trường tiểu học
0,69
27
2,5
0,68
600
TH-3
Trường trung học cơ sở
0,76
28
3,5
0,92
1200
CC-1
Cửa hàng, chợ
0,79
27
2
0,55
CC-2
Dịch vụ công cộng
0,52
39
7
1,03
CC-3
Bệnh viện tâm thần
3,1
24
1,8
0,43
CQ-1
Cơ quan TW, ĐP
2,88
40
5
1,8
CX-1
Công viên nghỉ ngơi
1,85
3
0,04
1,4
CX-2
Cây xanh, TDTT
0,99
3
0,03
1
CX-3
Cây xanh, TDTT
1,16
2
0,02
1
Tổng cộng
38,93
+ Khu vực chỉnh trang cải tạo : khu nhà ở Sài Đồng, khu bệnh viện tâm thần, khu Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, khu cơ quan văn phòng dọc quốc lộ 5 được hướng dẫn cải tạo, chỉnh trang theo từng dự án riêng nhằm đạt hiệu quả không gian và tạo bộ mặt kiến trúc phù hợp với khu vực, nhà ở dân cư cũ tầng cao trung bình 3 tầng, nhà ở Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh có tầng cao trung bình 7 tầng, bệnh viện tầng cao trung bình 2 tầng và khu cơ quan tầng cao trung bình 5 tầng.
+ Khu vực xây dựng mới: Các khối nhà cao tầng được bố trí dọc theo các trục đường lớn, tạo bộ mặt kiến trúc. Công trình có chiều cao lớn hơn được bố trí tạo điểm nhấn kiến trúc trên các trục đường, nút giao thông chính. Các loại nhà biệt thự, nhà có vườn được bố trí lùi vào phía trong ô đất nơi có không gian yên tĩnh hơn. Toàn bộ hình khối, không gian, kiến trúc công trình của khu đô thị mới được bố cục hài hoà.

Cơ cấu nhà ở:
Tổng diện tích đất xây dựng nhà ở: 23,71 ha (100%)
Trong đó:
+ Nhà ở cao tầng (từ 10 tầng đến 21 tầng): 10,60 ha (44,7%)
+ Nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà có vườn): 7,00 ha (29,5%)
+ Nhà ở Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh: 2,72 ha (11,4%)
+ Nhà ở cũ giữ lại chỉnh trang theo quy hoạch: 3,39 ha (14,4%)

Giao thông:
Theo quy hoạch chung Thành phố trong khu đô thị mới có:
Quốc lộ 5, với mặt cắt ngang rộng 60m
Đường khu vực giáp phía Tây Nam Khu đô thị có mặt cắt ngang rộng 40m.
Đường phân khu vực giáp phía Tây Khu đô thị mới và xuyên qua khu đô thị mới có mặt cắt ngang rộng 30m.
Các tuyến đường nội bộ đơn vị ở gồm:
+ Đường nhánh chính có mặt cắt: 17m.
+ Đường nhánh phụ có mặt cắt: 13,5m
Dọc các tuyến đường xây dựng hệ thống tuy nen kỹ thuật để “ngầm hoá” các đường ống, đường dây.

Cấp nước:
Khu đô thị mới Sài Đồng dự kiến xây dựng cho khoảng 10.000 người.
Tiêu chuẩn sinh hoạt ở mức trung bình của một khu ở hiện đại.
Nguồn nước lấy từ hệ thống đường ống D400 của Nhà máy cấp nước Gia Lâm đi qua Khu đô thị.
Chỉ tiêu cấp nước:
Nước cấp cho sinh hoạt: 200 l/người / ngày đêm.
Nước cấp cho công trình công cộng 38 m3/ha ngày
Nước cấp cho chữa cháy là 30l/s (2 đám cháy xảy ra đồng thời).
Nước tưới cây và rửa đường là 4l/m2.
Nước dự phòng: 25% lưu lượng nước.
Tất cả lượng nước trên đều phải đảm bảo tiêu chuẩn nước sinh hoạt do Nhà nước ban hành.
Nguyên tắc và giải pháp thiết kế:
Xây dựng hệ thống cấp nước an toàn cho nhân dân trong khu đô thị mới.
Phù hợp với mạng lưới cấp nước của khu vực.
Cấp nước cứu hoả: Bố trí các họng cứu hoả tại các ngã ba, ngã tư và gần các công trình công cộng, tạo điều kiện thuận lợi cho xe cứu hoả lấy nước khi cần thiết. Các họng cứu hoả đấu nối với đường ống cấp nước có đường kính D 110m, và bán kính phục vụ giữa các họng cứu hoả khoảng 150m. Bên trong các công trình phải trang bị các thiết bị phòng cháy chữa cháy theo đúng quy định hiện hành.

Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường:
Chỉ tiêu thoát nước:
Thoát nước cho sinh hoạt: 200 l/người /ngày đêm.
Thoát nước cho công trình công cộng: 38 m3/ha.
Thoát hết nước mưa, không để ngập lụt với tần xuất lụt là 5 năm.
Hệ thống thoát nước của khu đô thị mới Sài Đồng gồm hệ thống thoát nước thải và hệ thống thoát nước mưa riêng biệt. Toàn bộ nước thải sinh hoạt ở các khu nhà được xử lý cục bộ bằng hệ thống bể bán tự hoại trước khi đổ vào hệ thống thoát nước chung. Nước thải chảy về hướng tây bắc, tập trung vào trạm bơm và xử lý nước thải khi đổ ra sông Cầu Bây và về phía đường 5.
Phù hợp với mạng lưới thoát nước khu vực.
Vệ sinh môi trường
Chỉ tiêu tính toán rác thải là 1,2 kg/ng/ng. Tỷ trọng rác là 0,43t/m3.
Việc thu gom, vận chuyển rác thải đến khu xử lý rác thải của thành phố do các đơn vị có chức năng thực hiện theo hợp đồng hoặc cấp có thẩm quyền giao nhiệm vụ. Vị trí đặt các thùng đựng rác phải đảm bảo thuận tiện, mỹ quan đô thị và khoảng cách không quá 100m/1 thùng.
Đối với nhà cao tầng phải xây dựng hệ thống thu gom rác từ từng tầng xuống bể rác theo từng đơn nguyên.

Cấp điện:
Theo qui hoạch, khu xây dựng mới được cấp điện từ trạm biến áp trung gian Sài Đồng A 110/22 KV, tổng công suất 2x40 MVA, hệ thống điện 22 KV từ lộ kép 2AC -95mm2.
Khi chưa có trạm biến áp trung gian Sài Đồng A nguồn điện có thể tạm thời như sau:
Bố trí một trạm (hoặc sử dụng trạm dự phòng 16MVA đã có) 110/22KV - 16 MVA tại trạm trung gian Sài Đồng B xây dựng hệ thống 22 KV về khu xây dựng mới.
Lấy nguồn 22KV sẵn có ( kiểm tra phụ tải hệ thống 22 KV còn cấp đủ công suất cho khu xây mới).
Bố trí một trạm 110/22KV-16MVA tại khu đất đặt trạm trung gian Sài Đồng A tuyến 110 KV Thanh Am 2AC-185mm2.
Trên cơ sở đồ án dự kiến xây dựng các công trình thuộc khu vực mới xác định được tổng phụ tải toàn khu trong phạm vi nghiên cứu.
Chiếu sáng đường phố dùng đèn thuỷ ngân cao áp trục chính cáp đi ngầm, đường nội bộ dây đi ngầm kết hợp với mạng 0,4KV cấp điện sinh hoạt.

Thông tin liên lạc
Đối với nhà ở: 1 ¸ 1,5 máy/căn hộ
Dịch vụ công cộng: 1 máy/100 ¸ 200m2 sàn xây dựng.
Trường học, nhà trẻ: 5 ¸ 10 máy/trường.
Theo qui hoạch thông tin bưu điện phục vụ các thuê bao trong khu vực được lấy từ tổng đài điều khiển Gia Lâm qua các tổng đài vệ tinh hiện có và dự kiến xây dựng trong khu đô thị mới Sài Đồng.
Mạng lưới thông tin được thiết kế đến tủ cáp của từng khu vực.

Chuẩn bị kỹ thuật san nền:
Khu vực đã xây dựng không thiết kế san nền, giữ nguyên hiện trạng nền hiện trạng do nền nhà của các hộ dân hiện tại quá thấp, chỉ tổ chức hệ thống thoát nước xả vào mạng chung đảm bảo thoát nước cho khu vực.
Khu vực xây dựng mới san nền theo độ chênh cao =0,10m.
Độ dốc nền tối thiểu i=0,004. Cao độ thiết kế thấp nhất +6,15m, cao nhất +6,65m
Khối lượng san nền được tính toán theo phương pháp đường đồng mức với tổng khối lượng là: 722.000m3.

Điều lệ này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày ký.

Các cơ quan có trách nhiệm quản lý xây dựng căn cứ đề án Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Sài Đồng, tỷ lệ 1/500 và quy định cụ thể của điều lệ này để hướng dẫn thực hiện đúng quy hoạch và quy định của pháp luật.

Mọi hành vi vi phạm các điều khoản của Điều lệ này tuỳ theo hình thức, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật hiện hành.

Đồ án quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Sài Đồng tỷ lệ 1/500 và bản điều lệ này được ban hành và lưu giữ tại các cơ quan dưới đây để các đơn vị, nhân dân được biết và thực hiện:
Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà Nội.
Văn phòng Kiến trúc sư trưởng thành phố.
Sở Xây dựng.
Sở Địa chính - Nhà đất.
Công ty xây dựng số 3 - Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà nội.