QUYẾT ĐỊNH V/v Ban hành quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng.

1.Quyết định này có hiệu lực sau 10 ngày kể từ ngày ký và thay thế Quyết định số 39/2005/QĐ-UB ngày 21/02/2005 của UBND tỉnh Lâm Đồng về việc ban hành quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng.
2. Các trường hợp trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành, nếu chưa được giải quyết thì thực hiện theo Quyết định này.

Các ông (bà) Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Giám đốc các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng; Cục trưởng Cục Thuế; Chủ tịch UBND các huyện, thị xã Bảo Lộc, thành phố Đà Lạt và Thủ trưởng các ngành, các cơ quan, đơn vị, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./
TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
CHỦ TỊCH
( Đã ký )
Huỳnh Đức Hòa
QUY ĐỊNH
VỀ NGUYÊN TẮC, PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH
GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LÂM ĐỒNG
(Kèm theo Quyết định số: 48/2008/QĐ-UBND
ngày 28 tháng 10 năm 2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng)
Ch ương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Đối tượng điều chỉnh
Quy định này quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng.

Phạm vi áp dụng
1. Quy định này áp dụng cho việc:
a) Xây dựng bảng giá các loại đất để công bố vào ngày 01/01 hàng năm trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng;
b) Tính thuế đối với việc sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và thuế Thu nhập cá nhân đối với các hoạt động có liên quan đến giao dịch về đất theo quy định của pháp luật;
c) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại

Điều 34 và

Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại

Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;
đ) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3

Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật;
g) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại

Điều 39,

Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
h) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
2. Quy định này không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
3. Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì giá khởi điểm làm cơ sở đấu giá được xác định trên cơ sở áp dụng nguyên tắc, phương pháp trong bản quy định này và giá các loại đất trong các quyết định đã ban hành của UBND tỉnh và được UBND tỉnh quyết định cho từng trường hợp cụ thể.

Nguyên tắc chung
1. Giá đất ở trên địa bàn thành phố Đà Lạt, thị xã Bảo Lộc và các huyện trong quyết định “giá các loại đất” do UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành là mức giá chuẩn chưa bao gồm các hệ số điều chỉnh của thửa đất, lô đất có một mặt tiếp giáp với đường phố hoặc đường giao thông (vị trí 1).
2. Giá đất của các vị trí khác được xác định trên cơ sở mức giá chuẩn của từng loại đất nhân với hệ số điều chỉnh tương ứng trong quy định này.
Các hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số vị trí (K VT ), Hệ số địa hình (K ĐH ), Hệ số giáp ranh (K GR ), Hệ số thuận lợi sử dụng (K TL )­ được áp dụng cho các lô đất thuộc tất cả các vị trí 1, 2, 3 và 4.
Một lô đất có thể áp dụng một hoặc tất cả các hệ số nêu trên, nếu có các điều kiện tương ứng.
3. Nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất ở tại bản quy định này không áp dụng đối với đất ở tại nông thôn.

Phân loại đường hẻm và xác định vị trí lô đất
1. Phân loại đường hẻm:
a) Hẻm mặt đường bằng phẳng:
Hẻm cấp A: là các hẻm có trải nhựa, bê tông, xi măng, đá chẻ.
Hẻm cấp B: là các loại đường hẻm còn lại.
b) Hẻm bậc cấp: là các hẻm có từ 02 bậc cấp trở lên.
2. Xác định vị trí:
a) Vị trí 1: là những thửa đất có mặt tiếp giáp với đường phố, đường giao thông nằm trong danh mục của bảng giá các loại đất đã ban hành (mặt tiền).
b) Vị trí 2, 3 và 4: là những thửa đất thuộc những lối đi chung, đường đi (có hoặc chưa có tên gọi) không nằm trong danh mục của bảng giá các loại đất đã ban hành. Giá đất của hai bên đường đi, lối đi đó được tính bằng hệ số vị trí (K VT ) theo giá đất mặt tiền của đoạn đường (quy định trong bảng giá đất) thông với đường đi, lối đi đó.
Những lối đi chung hoặc đường đi (có hoặc chưa có tên gọi) nói trên, được gọi chung là hẻm của đường phố, đường giao thông. Nếu một đường hẻm thông với nhiều đường (hẻm của nhiều đường phố, đường giao thông), thì căn cứ vào vị trí thực tế để xác định mức giá của lô đất, nhưng phải tuân theo nguyên tắc lấy mức giá có kết quả tính toán cao nhất.

Xác định giá đất theo vị trí
1. Vị trí 1: mức giá quy định tại bảng giá các loại đất ban hành theo quyết định của UBND tỉnh là mức giá chuẩn của vị trí 1 (chưa bao gồm các hệ số điều chỉnh về địa hình, giáp ranh...) được tính từ mép lộ giới vào sâu đến 20 mét.
a) Trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng đất có chiều sâu trên 20 mét đến 50 mét, tính bằng 65% giá đất của vị trí 1; có chiều sâu trên 50 mét tính bằng 60% của vị trí 1.
b) Trường hợp thửa đất tiếp giáp với nhiều đường phố, đường giao thông khác nhau (tức là một thửa đất có 2, 3 mặt tiền) thì xác định giá đất theo đường phố, đường giao thông có mức giá cao nhất cho diện tích đất có chiều sâu đến 20 mét tính từ mép lộ giới đường phố, đường giao thông; phần diện tích đất có chiều sâu từ trên 20 mét đến 50 mét được tính bằng 65% giá đất của mặt tiền đường phố, đường giao thông có mức giá cao nhất hoặc tính theo trung bình cộng của các mức giá mà lô đất đó tiếp giáp, hoặc tính theo giá đất của đường phố, đường giao thông mà phần đất đó tiếp giáp nhưng theo nguyên tắc lấy mức giá có kết quả tính toán cao nhất; tương tự đối với phần đất có chiều sâu trên 50 mét được tính bằng 60% giá đất của mặt tiền đường phố, đường giao thông có mức giá cao nhất hoặc tính theo trung bình cộng của các mức giá mà lô đất đó tiếp giáp, hoặc tính theo giá đất của đường phố, đường giao thông mà phần đất đó tiếp giáp nhưng theo nguyên tắc lấy mức giá có kết quả tính toán cao nhất.
Quy định tại điểm a, b khoản này cũng được áp dụng tương tự cho các vị trí 2, 3 và 4 dưới đây.
2. Vị trí 2: áp dụng cho các lô đất trong hẻm, có bề mặt rộng hẻm trên 3 mét.
a) Hẻm cấp A:
Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào đến lô đất
Hệ số vị trí (K VT )
Đến 100 mét
0,60
Từ trên 100 mét đến 200 mét
0,55
Từ trên 200 mét đến 300 mét
0,50
Trên 300 mét
0,45
b) Hẻm cấp B: giá đất được tính bằng 70% giá đất của hẻm cấp A có cự ly tương ứng.
3. Vị trí 3: áp dụng cho các lô đất trong hẻm, với các tiêu chuẩn sau:
a) Hẻm rộng từ 2 mét đến 3 mét:
Hẻm cấp A:
Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào đến lô đất
Hệ số vị trí (K VT )
Đến 100 mét
0,45
Từ trên 100 mét đến 200 mét
0,40
Từ trên 200 mét đến 300 mét
0,35
Trên 300 mét
0,30
Hẻm cấp B: g iá đất được tính bằng 70% giá đất của hẻm cấp A có cự ly tương ứng:
b) Hẻm rộng từ 1 mét đến dưới 2 mét:
Hẻm cấp A:
Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào đến lô đất
Hệ số vị trí (K VT )
Đến 100 mét
0,40
Từ trên 100 mét đến 200 mét
0,35
Từ trên 200 mét đến 300 mét
0,30
Trên 300 mét
0,25
Hẻm cấp B : giá đất được tính bằng 70% giá đất của hẻm cấp A có cự ly tương ứng.
4. Vị trí 4: áp dụng cho các lô đất trong hẻm, có bề rộng mặt hẻm dưới 01 mét.
a) Hẻm cấp A:
Cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào đến lô đất
Hệ số vị trí (K VT )
Đến 100 mét
0,25
Trên 100 mét đến 200 mét
0,20
Trên 200 mét
0,15
b) Hẻm cấp B: giá đất được tính bằng 70% giá đất của hẻm cấp A có cự ly tương ứng.
5. Hẻm bậc cấp:
Chiều rộng mặt hẻm
Hệ số vị trí (K VT )
Mặt hẻm rộng từ 3 mét trở lên (áp dụng cho mọi cự ly)
0,25
Mặt hẻm rộng dưới 3 mét (áp dụng cho mọi cự ly)
0,20
6. Bề rộng mặt hẻm quy định tại điều này được xác định tại đoạn hẻm có bề rộng nhỏ nhất tính theo cự ly từ đường chính đi theo đường hẻm vào đến thửa đất.

Xác định giá cho các lô đất có địa hình cao hoặc thấp hơn so với mặt đường
1. Đối với những lô đất (trên đất đã có hoặc chưa có công trình xây dựng như: nhà ở, công trình kiến trúc...) có địa hình không bằng phẳng (cao hoặc thấp hơn so với mặt đường) và nhà chưa có một tầng sàn nào ngang bằng mặt đường (kể cả sàn bê-tông và các loại vật liệu khác nhưng đáp ứng được các tiêu chuẩn về nhà ở) thì áp dụng Hệ số địa hình (K ĐH ) theo bảng sau:
Địa hình thực tế chênh lệch so với mặt đường
Hệ số điều chỉnh về địa hình (K ĐH )
Cao hơn
mặt đường
Thấp hơn
mặt đường
Đến 0,5 mét
1,00
1,00
Trên 0,5 mét đến 1,5 mét
0,95
0,90
Trên 1,5 mét đến 2,5 mét
0,85
0,80
Trên 2,5 mét đến 3,5 mét
0,75
0,70
Trên 3,5 mét
0,60
0,50
2. Đối với những lô đất có địa hình không bằng phẳng, đã có nhà và có một tầng sàn ngang bằng mặt đường (kể cả sàn bê-tông và các loại vật liệu khác nhưng đáp ứng được các tiêu chuẩn về nhà ở) thì diện tích đất tương ứng với diện tích sàn nhà bằng ngang mặt đường có hệ số địa hình K ĐH = 1,0.
3. Hệ số K ĐH tại điều này được xác định theo hiện trạng thực tế của lô đất tại thời điểm xác định giá đất. Nếu lô đất có nhiều diện tích mà thực tế có địa hình chênh lệch khác nhau so với mặt đường thì áp dụng các hệ số K ĐH cho phù hợp theo từng diện tích của lô đất.

Xác định giá đất cho các lô đất có vị trí thuận lợi
Đối với những lô đất có vị trí thuận lợi (có từ 2 đến 3 mặt tiền, gần các trung tâm thương mại...) thì áp dụng hệ số thuận lợi sử dụng (K TL ) từ 1,05 đến 1,20 để điều chỉnh giá của lô đất cho phù hợp với thực tế.

Xác định giá đất tại khu vực giáp ranh
Đối với các lô đất ở khu vực giáp ranh giữa các loại đường, đoạn đường phố khác nhau, lô đất nằm trên đường có giá đất cao được giữ nguyên mức giá, còn các lô đất giáp ranh thuộc đường, đoạn đường có mức giá thấp hơn (trong phạm vi đến 100 mét tính từ điểm giáp ranh) phải điều chỉnh giá tăng lên theo Hệ số giáp ranh (K GR ) nhưng tối đa không quá 1,30 lần nhằm giảm sự chênh lệch quá lớn giữa các lô đất liền kề nhau nhưng phải đảm bảo nguyên tắc giá đất ở đường có mức giá thấp sau khi điều chỉnh không được cao hơn giá đất ở đường có mức giá cao.

Giá đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản
Giá đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản được xác định theo khu vực và theo vị trí; cụ thể như sau:
1. Phân theo khu vực:
KHU VỰC
Hệ số
Khu vực I: gồm các phường, thị trấn và các xã có điều kiện canh tác, điều kiện giao thông thuận lợi (có đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường liên huyện đi qua).
Bằng 1,0
Khu vực II: là các xã có điều kiện giao thông, điều kiện canh tác tương đối thuận lợi.
Bằng 0,8 giá đất khu vực I.
Khu vực III: các xã còn lại.
Bằng 0,5 giá đất khu vực I
2. Phân theo vị trí:
VỊ TRÍ
Hệ số
Vị trí 1: là những vị trí mà khoảng cách gần nhất từ lô đất đến mép lộ giới của quốc lộ, tỉnh lộ, đường liên huyện và đường liên xã trong phạm vi 500m.
Bằng 1,0
Vị trí 2: là những vị trí mà khoảng cách gần nhất từ lô đất đến mép lộ giới của quốc lộ, tỉnh lộ, đường liên huyện và đường liên xã trong phạm vi trên 500m đến 1.000m.
Bằng 0,8 giá đất vị trí I.
Vị trí 3: các vị trí còn lại.
Bằng 0,5 giá đất vị trí I
Khoảng cách để xác định vị trí lô đất được xác định theo đường đi, lối đi vào đến lô đất.

Đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn, đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị không được quy hoạch là đất ở
Đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn, đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị không được quy hoạch là đất ở thì giá đất được xác định như sau:
LOẠI ĐẤT
Hệ số điều chỉnh giá so với mức giá đất trồng cây lâu năm ở vị trí 1 cùng khu vực
Địa bàn các xã
Địa bàn các phường, thị trấn
1. Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được xác định là đất ở thuộc địa bàn các xã.
1,5
2,0
2. Đất nông nghiệp nằm trong phạm vi địa giới hành chính phường, trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp đất nông nghiệp nằm trong phạm vi khu dân cư nông thôn chưa có quy hoạch được xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư.
1,5
2,0

Giá đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và đất rừng cảnh quan
1. Giá đất rừng sản xuất: được xác định theo vị trí, cụ thể như sau:
VỊ TRÍ
Hệ số
Vị trí I: là những diện tích đất có mặt tiếp giáp với đường quốc lộ, tỉnh lộ.
Bằng 1,0
Vị trí II: là những diện tích đất có mặt tiếp giáp với đường liên huyện, liên xã.
Bằng 0,8 giá đất vị trí I
Vị trí III: là những diện tích đất còn lại.
Bằng 0,5 giá đất vị trí I
2. Giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: bằng 90% giá đất rừng sản xuất cùng vị trí, cùng khu vực.
3. Giá đất rừng cảnh quan: bằng 110% giá đất rừng sản xuất cùng vị trí, cùng khu vực.

Đất phi nông nghiệp
Giá đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được xác định theo từng mục đích sử dụng, cụ thể:
Mục đích sử dụng
Tỷ lệ
1. Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo, tín ngưỡng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật.
Bằng 100% giá đất ở cùng đường phố, cùng vị trí, cùng khu vực hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất.
2. Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Bằng 60% giá đất ở cùng đường phố, cùng vị trí, cùng khu vực hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất.
3. Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định tại điểm b, khoản 5,

Điều 6, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và các loại đất cho các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh và không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất đô thị được sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi động vật được pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp .
Bằng 51% giá đất ở cùng đường phố, cùng vị trí, cùng khu vực hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất.
4. Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
Bằng 3 0% giá đất ở cùng đường phố, cùng vị trí, cùng khu vực hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất.

Giá đất sau khi điều chỉnh theo các quy định trên đây, phải đảm bảo nguyên tắc không được thấp hơn mức giá tối thiểu, không cao hơn mức giá tối đa quy định trong khung giá tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ.

Khi xác định giá đất để thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các cơ quan chức năng phải căn cứ vào hiện trạng thực tế của từng lô đất, khu đất để áp dụng các quy định trên đây cho phù hợp. Nghiêm cấm các trường hợp tuỳ tiện đặt ra các nguyên tắc, phương pháp tính làm tăng hoặc giảm hệ số điều chỉnh giá đất trái với quy định này gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước hoặc phương hại đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, Thủ trưởng các ngành có liên quan và Chủ tịch UBND các huyện, thành phố Đà Lạt, thị xã Bảo Lộc có văn bản báo cáo đề xuất UBND tỉnh xem xét giải quyết, hoặc sửa đổi bổ sung cho phù hợp