THÔNG TƯ Hướng dẫn việc thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Bên thuê đất nói tại Thông tư này bao gồm:
1. Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài;
2. Doanh nghiệp liên doanh;
3. Bên Việt Nam tham gia liên doanh với nước ngoài được phép góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

1.Thẩm quyền quyết định cho thuê đất thực hiện theo quy định tại

Điều 44 Nghị định số 12/CP ngày 18 tháng 2 năm 1997 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
2. Tổng cục Địa chính trình Thủ trướng Chính phủ cho thuê đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
3. Sở Địa chính trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) cho thuê đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của UBND cấp tỉnh.

Sau khi có quyết định cho thuê đất. Bên thuê đất tiến hành ký hợp đồng thuê đất với Sở Địa chính và đựoc UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (riêng trường hợp bên Việt Nam được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với bên nước ngoài thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho doanh nghiệp liên doanh).
II. TRÌNH TỰ LẬP HỒ SƠ XIN THUÊ ĐẤT

Việc lập hồ sơ xin thuê đất thực hiện cùng với việc lập hồ sơ xin cấp Giấy phép đầu tư và được chia làm 2 bước:
Bước 1. Xác định địa điểm thực hiện dự án
1. Trước khi lập dự án, Bên thuê đất phải làm việc với UBND cấp tỉnh sở tại về địa điểm thực hiện dự án. Sau khi được UBND cấp tỉnh chấp thuận địa điểm thực hiện dự án, Bên thuê đất tiến hành các công việc sau:
a) Liên hệ với Sở Địa chính nơi có đất để được hướng dẫn lập hồ sơ thuê đất và lập bản đồ địa chính khu đất.
Bên thuê đất ký hợp đồng với các tổ chức có tư cách pháp nhân về đo đạc địa chính để lập bản đồ địa chính khu đất.
b) Lập phương án đền bù, giải phóng mặt bằng.
Bên thuê đất thông qua Ban đền bù giải phóng mặt bằng của địa phương để lập phương án đền bù, giải phòng mặt bằng.
c) Sau khi lập phương án đền bù, giải phóng mặt bằng, Bên thuê đất gửi đơn xin thuê đất (theo Mẫu số 1a) kèm theo phương án đền bù, giải phóng mặt bằng đến Sở Địa chính.
2. Trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận được các văn bản quy định tại Điểm c - Khoản 1 - Bước 1 Điều này Sở Địa chính có trách nhiệm: Xác định hiện trạng khu vực đất xin thuê và trình UBND cấp tỉnh về diện tích đất thuế, giá thuê đất, thời hạn thuê đất và phương án đến bù, giải phóng mặt bằng.
3. Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được tờ trình của Sở Địa chính, UBND cấp tỉnh có ý kiến bằng văn bản về những vấn đề sau:
a) Vị trí, diện tích đất sử dụng;
b) Giá tiền thuê đất;
c) Thời hạn thuê đất;
d) Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng (xác định rõ đối tượng, danh mục và đơn giá đền bù).
Ý kiến của UBND cấp tỉnh được đính kèm với hồ sơ xin cấp Giấy phép đầu tư. Việc xét duyệt cho thuê đất để thực hiện dự án được tiến hành cùng với việc thẩm định dự án.
Bước 2. Lập và trình duyệt hồ sơ thuê đất
1. Sau khi dự án được cấp Giấy phép đầu tư, Bên thuê đất gửi đến Sở Địa chính các văn bản sau:
a) Bản sao Giấy phép đầu tư (có công chứng);
b) Bản đồ địa chính khu đất (trích lục hoặc trích đo - Mẫu số 2a, 2b);
2. Sau khi nhận được các văn bản quy định tại Khoản 1 - Bước 2 Điều này, Sở Địa chính có trách nhiệm tổ chức thực hiện các công việc sau đây:
a) Kiểm tra, xác nhận vào bản đồ địa chính khu đất;
b) Lập biên bản thẩm tra hồ sơ đất đai (theo Mẫu số 3).
3. Sở Địa chính lập thành 2 bộ hồ sơ xin thuê đất theo quy định tại

Điều 5 của Thông tư này và trình Tổng cục Địa chính (đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định cho thuê đất của Thủ tướng Chính phủ); hoặc trình UBND cấp tỉnh (đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định cho thuê đất của UBND cấp tỉnh) để xét duyệt việc cho thuê đất.

1.Hồ sơ xin thuê đất đối với trường hợp thuê đất mới bao gồm các tài liệu sau:
a) Đơn xin thuê đất;
b) Bản sao giấy phép đầu tư;
c) Bản đồ địa chính khu đất;
d) Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng;
đ) Biên bản thẩm tra hồ sơ đất đai của Sở Địa chính;
e) Tờ trình của UBND cấp tỉnh gửi Thủ tướng Chính phủ về việc cho thuê đất (đối với trường hợp thuộc thẩm quyền cho thuê đất của Thủ tướng Chính phủ).
2. Đối với đất đã được giao cho bên Việt Nam sử dụng, khi hợp tác đầu tư với nước ngoài hồ sơ xin thuê đất chỉ bao gồm các tài liệu quy định tại điểm a, b, c - khoản 1 Điều này.

Việc triển khai thực hiện quyết định cho thuê đất được tiến hành như sau:
1. Tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng.
Các bên sử dụng đất phải đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình sử dụng. Việc tổ chức đền bù, giải phóng mặt bằng thực hiện như sau:
a) Đối với trường hợp doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thuê đất thì UBND cấp tỉnh tổ chức chỉ đạo việc đền bù giải phóng mặt bằng.
b) Đối với trường hợp doanh nghiệp liên doanh thì bên Việt Nam chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đến bù giải phóng mặt bằng.
2. Sau khi có quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền, Bên thuê đất liên hệ với Sở Địa chính để tiến hành các công việc sau:
a) Nhận bàn giao mốc giới khu đất ngoài thực địa;
b) Ký hợp đồng thuê đất (Mẫu số 4).
3. Sau khi hoàn thành các công việc quy định tại Khoản 2 Điều này, Sở Địa chính giúp Bên thuê đất đăng ký đất đai tại UBND xã (phường, thị trấn) sở tại và trình UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
III. QUY ĐỊNH VIỆC CHO THUÊ LẠI ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT

Tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất phải làm đơn xin thuê lại đất (theo Mẫu số 1b) và gửi đến tổ chức được Nhà nước cho thuê đất xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng.
Việc cho thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất thực hiện qua hợp đồng thuê lại đất ký kết giữa Bên cho thuê và Bên thuê lại.
Nội dung hợp đồng thuê lại đất theo Mẫu số 5.

Việc cho thuê lại đất phải đăng ký tại Sở Địa chính và thực hiện như sau:
1. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng thuê lại đất, Bên cho thuê lại đất gửi đến Sở Địa chính các văn bản sau:
Hợp đồng thuê lại đất;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Trích lục bản đồ khu đất cho thuê lại.
2. Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận đủ các văn bản quy định tại Khoản 1 Điều này, Sở Địa chính tiến hành các công việc sau:
a) Vào Sổ địa chính (quyển lưu tại Sở), ghi biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và thông báo đến UBND cấp xã - nơi có đất cập nhật vào Sổ Địa chính;
b) Cấp Giấy chứng nhận đăng ký thuê lại đến cho Bên thuê lại đất. Giấy chứng nhận đăng ký thuê lại đất do Tổng cục Địa chính phát hành (theo Mẫu số 6) và được áp dụng thống nhất trong cả nước.
3. Sau khi hoàn thành các công việc nói tại Khoản 2 Điều này, Sở Địa chính trả lại những tài liệu đã nộp theo quy định tại Khoản 1 Điều này cho tổ chức đó.
IV. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Đối với trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã được cấp Giấy phép đầu tư, đang sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận đăng ký thuê lại đất (trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất) thì Sở Địa chính sở tại có trách nhiệm hướng dẫn các doanh nghiệp này lập hồ sơ xin thuê đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận đăng ký thuê lại đất.

Các Bộ; cơ quan ngang Bộ; cơ quan thuộc Chính phủ; UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm hướng dẫn thi hành Thông tư này.
Sở Địa chính các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào quy định tại Thông tư này tổ chức lập hồ sơ thuê đất, quản lý việc thuê đất tại địa phương mình; định kỳ hàng quý báo cáo về Tổng cục Địa chính kết quả cho thuê đất đối với các dự án đầu tư nước ngoài (theo Mẫu số 7).
Thông tư này thay thể cho các quy định trước đây về việc thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam quy định tại Thông tư số 1124 TT/ĐC ngày 8 tháng 9 năm 1995 của Tổng cục Địa chính.
Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày ký./.